さいたま市不動産売却ガイド

さいたま市で不動産を売却するときは、①売却の流れ、②かかる費用と手取り、③税金、④売る時期、⑤売り方(買取か仲介か)の5つを、先に整理しておくと失敗が減ります。このページは、その全体像を1ページにまとめた入口です。詳しい内容は、各項目から「不動産売却大辞典」(全312項目)の個別ページへ進めます。

さいたま市は10区(西区・北区・大宮区・見沼区・中央区・桜区・浦和区・南区・緑区・岩槻区)からなり、駅前の商業地や再開発エリア、古くからの住宅地、市街化調整区域や農地まで、物件の条件がさまざまです。同じ「売却」でも、区・駅・物件の種類によって進め方が変わる点が、さいたま市の特徴です。

1. 売却の目的と期限の整理:住み替え・相続・離婚・資金など、売りたい理由と、いつまでに売りたいかを決めます。
2. 書類の準備:登記簿(登記事項証明書)、権利証、ローン残高証明書、固定資産税の納税通知書、測量図などを集めます。登記事項証明書の読み方。
3. 査定:複数社に依頼して比べます。査定とは。
4. 売り方の決定:仲介か買取かを、手取りと期間で比べて決めます。さいたま市での買取と仲介の選び方。
5. 媒介契約・販売活動・内覧:媒介契約。
6. 売買契約・決済・引き渡し:ローン完済、抵当権抹消、精算を行います。売却手順編。
7. 確定申告:売却益が出た場合は翌年に申告します。確定申告の手順。

売却の方法は、不動産会社が買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」に大きく分かれます。それぞれの特徴を比べると、次のとおりです。

詳しくは、買取、仲介手数料、さいたま市での買取と仲介の選び方をご覧ください。迷う場合は、両方の査定を取り、手取りの総額で比べるのがおすすめです。

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。手取りは「売却価格 − ローン残債 − 売却費用 − 税金」で考えます。

• 仲介手数料:売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格 × 3% + 6万円」(消費税別)
• 登記費用:抵当権の抹消(不動産1個につき登録免許税1,000円)、住所変更登記など
• 測量費、解体費用、残置物の処分費用:物件の状況によって必要になる費用
• 固定資産税・都市計画税の精算金:引き渡し日を基準に、買主と日割りで精算するのが一般的
• 住宅ローンの繰上返済手数料、火災保険の解約と返戻金

全体像は売却にかかる費用の全体像で確認できます。

売却益(譲渡所得)が出た場合に、譲渡所得税・住民税がかかります。譲渡所得は「売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)」で計算し、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えると長期(税率約20.315%)、5年以下は短期(約39.63%)です。マイホームを売る場合は、要件を満たせば3,000万円特別控除などの特例を使えます。

• 譲渡所得税・住民税/譲渡所得の計算方法
• 3,000万円特別控除(マイホーム)/3,000万円特別控除の期限
• 所有期間5年の節目
• 相続空き家の3,000万円特別控除
• 確定申告の手順

税制は改正されることがあります。個別の税額・特例の適用は、税理士・税務署にご確認ください。

売り時は、市場・税金・物件・個人の事情の4つの観点で考えます。一般に、春先(2〜3月頃)と秋口(9〜10月頃)は住まい探しが活発になる傾向がありますが、物件・エリアによって異なります。売却には数か月かかるため、引き渡したい日から逆算して準備を始めることが大切です。

• 売却時期の考え方/売却にかかる期間の目安
• 春先・年度替わりの需要/秋口の需要
• 金利の動向/築年数の節目
• 「もう少し待てば高く売れる」のリスク/急ぐ場合の売却

さいたま市は区ごと・駅ごとに、物件の特徴と買主の層が異なります。物件がある区・駅の解説から確認してください。

10区

主要駅周辺

区ごとの大辞典の解説はさいたま市エリア編にまとめています。

• 市街化調整区域:原則として建築が制限される区域。買取が有力な場合も(当社は調整区域のご相談実績あり)。大宮区の事例は大宮区の市街化調整区域の売却
• 農地:農地法の許可・届出が必要(市街化区域内は届出で転用可)。市街化区域内の農地は手続きが異なります
• 用途地域:建てられる建物の種類・規模が決まる
• ハザードマップ:水害ハザードマップ上の所在地は、重要事項説明で説明される
• 空き家対策:管理不全空家・補助制度・特例の確認
• 区画整理・再開発エリア:仮換地・清算金などの確認
• 固定資産税・地価動向の見方

一覧は物件種別編をご覧ください。

• 相続:さいたま市で相続した不動産の売却/売却時期/相続不動産編
• 離婚・共有名義:離婚に伴う不動産売却/共有名義/離婚・共有名義編
• 住み替え:住み替え編/住み替えローン
• 空き家:空き家・古家編/さいたま市の空き家対策とは
• 住宅ローン:住宅ローン・資金編/オーバーローン/任意売却
• 境界・測量:境界・測量編/確定測量/越境

売却全般・査定・買取は不動産会社、登記は司法書士、税金は税理士、法的な争いは弁護士、境界・測量は土地家屋調査士が担当します。まず不動産会社に相談すると、全体を整理し、必要な専門家につなげてもらえます。詳しくはさいたま市内の相談窓口の使い分けをご覧ください。

株式会社オリオンは、さいたま市大宮区吉敷町(大宮区役所新庁舎前)に本社を置く不動産会社です。不動産売却・買取のご相談を30年以上承り、販売実績は1,500件以上です(当社サイト掲載の実績)。埼玉県知事免許(6)第19229号、公益社団法人 全日本不動産協会に加盟しています。

• 最短2日の買取に対応(物件の状況によります)。買取の仲介手数料は0円
• 秘密厳守。広告を出さない方法もご相談いただけます
• 市街化調整区域・他社で断られた物件のご相談実績があります
• 弁護士・司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家と連携しています
• 査定・ご相談は無料です。048-645-9580(9:00〜18:00)またはメールでお問い合わせください

このページは一般的な解説です(最終更新日:2026年10月26日)。税率・特例・手数料・手続きは改正されることがあるため、最新の内容や個別の判断は、次の公的機関や専門家(税理士・司法書士・弁護士・土地家屋調査士)でご確認ください。

• 国税庁(譲渡所得・確定申告・路線価)
• 国土交通省(宅地建物取引業・仲介手数料・地価公示・不動産取引価格情報)
• 法務局(登記・地積測量図・筆界特定制度)
• さいたま市(都市計画・ハザードマップ・空き家対策・固定資産税)
• e-Gov法令検索(民法・宅地建物取引業法・都市計画法・建築基準法・農地法など)