戸建て住宅の売却
戸建て住宅の売却とは、土地と建物がセットになった、一戸建ての住宅を、売却することです。戸建ては、土地の価値と建物の価値を、合わせて評価し、築年数が経つほど、建物の評価は、下がる傾向があります。境界・接道・建物の状態・契約不適合責任・ローン残債など、確認することが多く、準備を進めておくことが、スムーズな売却のカギです。
土地の売却
土地の売却とは、建物が建っていない土地(更地)、または、古い建物が建っている土地を、売却することです。土地の売却では、境界・面積・接道・用途地域・地中埋設物・法令上の制限などが、価格・売却のしやすさに、大きく、影響します。買主が、建築計画を、立てる際の、条件(建ぺい率・容積率・接道義務)を、確認しておくことが、大切です。
収益アパート・一棟マンションの売却
収益アパート・一棟マンションの売却とは、賃貸用の、アパート・マンション(一棟の建物)を、売却することです。収益物件は、居住用の、不動産と、異なり、買主は、投資家が、中心で、価格は、賃料収入・利回り・入居率・修繕履歴・建物の状態・立地などから、評価されます。入居者がいる状態で売却する(オーナーチェンジ)のが、一般的で、賃貸借契約・敷金・家賃収入などの、整理が、必要です。
区分マンション(投資用)の売却
区分マンション(投資用)の売却とは、賃貸に出している(または、投資用に購入した)、マンションの1室(区分所有)を、売却することです。入居者がいる状態(オーナーチェンジ)の売却が、一般的で、価格は、賃料・利回り・管理状態・立地から、評価されます。管理費・修繕積立金・管理組合の、状況・賃貸借契約の内容・入居者の状況を、整理して、買主(主に、投資家)に、提示することが、大切です。
店舗・事務所の売却
店舗・事務所の売却とは、事業用の建物(店舗・事務所・ビルなど)を、売却することです。事業用不動産は、住宅用と異なり、立地・用途地域・建物の用途・賃貸借契約の有無・設備・消防法令・消費税の扱いなどが、価格・売却に、影響します。買主は、事業者・投資家が、中心で、収益性や、事業計画の面から、評価されます。
工場・倉庫の売却
工場・倉庫の売却とは、製造・物流などの事業に使われている、工場・倉庫・作業場などの、事業用不動産を、売却することです。工場・倉庫は、用途地域(準工業地域・工業地域など)・建物の構造・天井高・床の耐荷重・クレーン・設備・大型車の、アクセスなどが、評価に、影響します。また、土壌汚染・アスベスト・地中埋設物・近隣への影響など、環境面の、確認が、重要です。
駐車場の売却
駐車場の売却とは、月極駐車場・コインパーキングなど、駐車場として使用している土地を、売却することです。駐車場は、建物が、ない(または、少ない)ため、土地としての、評価が、中心で、売却の方法には、駐車場として、運営したまま、売却する(収益物件として)方法と、更地として、売却する方法が、あります。契約者(利用者)への、対応・賃貸借契約の内容・固定資産税の、扱いを、確認する必要が、あります。
借地権の売却
借地権の売却とは、他人(地主)の土地を借りて、建物を所有している権利(借地権)を、売却することです。借地権には、旧法(借地法)の借地権・新法(借地借家法)の普通借地権・定期借地権などがあり、売却(譲渡)には、原則として、地主の承諾が必要で、承諾料(譲渡承諾料)が、かかる場合が、あります。地主が、承諾しない場合は、裁判所に、許可を、求める手続き(借地非訟)も、あります。
底地の売却
底地の売却とは、借地権が設定されている土地の所有権(底地)を、売却することです。底地を持つ地主は、借地人から、地代を、受け取る立場ですが、自由に、使うことが、できない、権利関係が、特徴です。底地の売却先は、借地人(借地権者)・第三者(底地を、専門に、買い取る業者・投資家)が、あり、借地人が、買い取ると、土地の、権利が、一体になり、スムーズです。
再建築不可物件の売却
再建築不可物件の売却とは、今ある建物を、取り壊すと、新しく、建物を、建てられない(再建築ができない)土地・建物を、売却することです。多くの場合、建築基準法上の、道路に、2メートル以上、接していない(接道義務を、満たしていない)ことが、原因です。融資が、受けにくく、買主が、限られ、価格が、低くなる傾向が、ありますが、解決の方法(セットバック・43条但し書き許可・隣地の取得など)や、買取での、売却の、方法も、あります。
旗竿地の売却
旗竿地の売却とは、道路から細い通路(路地状部分)を通って奥に敷地がある、旗竿(はたざお)のような形の土地(路地状敷地)を、売却することです。道路に接する間口が狭く、建築基準法上の接道義務(幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接する)を、満たす必要があります。整形地に比べて、評価が、低くなる傾向が、あり、通路部分の幅・長さ・奥の敷地の広さ・日当たりなどが、価格に、影響します。
角地の売却
角地の売却とは、2つの道路が交わる角に面した土地(角地・角地の区画)を、売却することです。角地は、2方向が、道路に面し、日当たり・通風・開放感が、よい、建ぺい率の緩和(角地緩和)が、受けられる場合がある、といったメリットがあり、中間の区画より、評価が、高くなる傾向が、あります。一方、道路からの、視線・騒音・交通量・隅切りによる、敷地の減少などの、注意点も、あります。
私道付き・私道に接する土地の売却
私道付き・私道に接する土地の売却とは、公道ではなく、個人や複数の所有者が、持っている私道に、接している土地(または、私道の持分を、持つ土地)を、売却することです。私道に面する土地は、建築基準法上の道路(位置指定道路など)であれば、建築が、可能ですが、私道の所有権・持分・通行・掘削の承諾・維持管理の負担など、確認することが、多く、手続きが、複雑になる場合が、あります。
不整形地の売却
不整形地の売却とは、土地の形が、三角形・台形・L字型などの、整っていない形をした土地(不整形地)を、売却することです。不整形地は、建物の配置が、制限され、デッドスペースが、生じるため、整形地(長方形・正方形に、近い土地)より、評価が、低くなる傾向が、あります。形状・面積・接道・建築プランを、整理して、買主に、示すことが、大切です。
傾斜地・高低差のある土地の売却
傾斜地・高低差のある土地の売却とは、土地に、傾斜・段差・擁壁(ようへき)・がけなどが、ある土地を、売却することです。傾斜地は、造成・擁壁・基礎・排水に、費用が、かかり、安全性(がけ崩れ・擁壁の、劣化)・法令上の制限(がけ条例・宅地造成等規制法など)も、確認が、必要です。価格は、整地された土地より、低くなる傾向が、あります。
市街化区域内の農地の売却
市街化区域内の農地の売却とは、市街化区域(すでに市街地を形成している区域・優先的に市街化を図る区域)にある、田・畑などの農地を、売却することです。市街化区域内の農地は、農業委員会への届出だけで、宅地などに転用でき、許可は不要です(農地法第4条・第5条の届出)。このため、市街化調整区域の農地より、売却しやすく、住宅用地・駐車場・事業用地などとして、需要が、あります。
山林の売却
山林の売却とは、山林(森林・原野などの、土地)を、売却することです。山林は、地目が「山林」であっても、実際の、現況・境界・面積・権利関係が、不明確な場合が、多く、買主も、限られます。森林法・国土利用計画法・自然公園法・砂防法などの、法令の、規制を、受ける場合が、あり、一定の面積以上の売買では、事後届出が、必要です。価格は、立地・面積・樹木の状態・アクセスで、決まります。
古民家の売却
古民家の売却とは、築年数が古い、伝統的な構造の、木造住宅(古民家・古い農家住宅・町家など)を、売却することです。古民家は、太い梁・土間・縁側・瓦屋根など、独特の、魅力が、あり、リノベーション・宿泊施設・店舗・移住用の、住まいとして、需要が、ある一方、耐震性・断熱性・老朽化・維持費の問題が、あります。建築基準法上の、既存不適格・再建築の可否・調整区域の、制限も、確認が、必要です。
狭小地の売却
狭小地の売却とは、面積が小さい土地(おおむね、15坪〜20坪=約50〜66平方メートル以下など、明確な定義はない)を、売却することです。狭小地は、建築できる建物の、規模が、限られ、駐車スペース・庭の確保が、難しく、一般の住宅用地としては、需要が、限られます。一方、都心・駅近では、狭小住宅・事務所・店舗併用住宅などの、需要も、あります。隣地への売却・買取で、解決する場合も、多くあります。
築古戸建ての売却
築古戸建ての売却とは、築30年・40年・50年以上経った、古い戸建て住宅を、売却することです。築古の戸建ては、建物の評価は、ほとんど、なくなり、土地の価値が、中心になります。旧耐震基準(1981年5月以前の、建築確認)の建物・老朽化・雨漏り・シロアリ・設備の故障などの、課題が、あり、売却方法は、古家付き・更地・リフォーム後・買取などが、あります。
無道路地(袋地)の売却
無道路地(袋地)の売却とは、公道・建築基準法上の道路に、まったく接していない土地(無道路地・袋地)を、売却することです。他人の土地に、囲まれて、公道に、出られない、土地で、建築基準法上の、接道義務を、満たさないため、原則として、建物を、建てられません(再建築不可)。民法では、袋地の所有者は、囲んでいる土地(囲繞地)を、通行できる権利(囲繞地通行権)が、あります。売却では、通行権の、確保・隣地の取得・買取が、課題になります。
賃貸中物件・オーナーチェンジの売却
賃貸中物件・オーナーチェンジの売却とは、入居者(賃借人)がいる状態の、賃貸物件(アパート・マンション・戸建て・店舗など)を、そのまま、売却することです。入居者が、いる状態で、所有者(オーナー)が、変わるため、「オーナーチェンジ」と、呼ばれます。買主(新オーナー)は、賃貸借契約・敷金・賃料を、引き継ぎます。価格は、賃料・利回り・入居者の状況から、評価され、買主は、主に、投資家です。