再建築不可物件のの特徴
建築基準法では、建物の敷地は幅員4メートル以上の道路(建築基準法上の道路)に2メートル以上、接しなければならない、と定められています(接道義務)。これを、満たさない敷地は新たに、建物を建てる・建て替える、ことができません(再建築不可)。
古い住宅地では、建築基準法の施行(1950年)前から建物が建っている、土地・路地の奥の土地などに、再建築不可の物件が見られます。さいたま市内の古い住宅地にも、あります。
再建築不可物件のの売却で課題になりやすいこと
- 建て替えができない:建物が老朽化しても、建て替えが、できない
- 住宅ローン:金融機関が融資に消極的で買主は現金購入が多い
- 価格の低下:市場価格より大幅に低くなる傾向
- 買主が限られる:投資家・隣地の所有者・現状のまま、利用する人など
- 増改築・大規模修繕の制限:確認申請が必要な、工事ができない場合がある
- 解体すると、再建築できず、土地の価値が下がる
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
再建築不可物件のの売却のポイント
- 再建築不可の原因(接道の不足・道路の種別)を調査する
- セットバック・隣地の取得・43条2項の許可など解決の可能性を検討する
- 隣地の所有者に買い取ってもらう(隣地は利用価値が高い場合がある)
- 現状のまま、投資家・リフォーム前提の買主に売却する
- 再建築不可の物件に対応した、買取会社に相談する
- 建物を解体せずに、売却する(解体すると、価値が下がる場合がある)
再建築不可物件のの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・公図・測量図
- 道路の種別を確認する資料(道路台帳・建築計画概要書)
- 建築確認済証・検査済証(あれば)
- 固定資産税の納税通知書
- 隣地所有者の情報
- ローン・抵当権の情報
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税が課される。居住用の場合は3,000万円特別控除などの特例が使える場合がある(要件あり)。再建築不可の物件は相続税の評価でも、減額される場合がある(専門家に確認)。詳しくは、譲渡所得税・住民税の項目をご覧ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
再建築不可物件のの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
再建築不可物件の売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:再建築不可物件のの売却例(イメージ)
Jさんは、相続した、古い、戸建てが、再建築不可で仲介では、買い手が見つかりませんでした。
不動産会社に相談し、再建築不可の物件に対応する、買取会社を紹介してもらいました。現状のまま、買い取ってもらえ、管理・固定資産税の負担から解放されました。専門の会社に相談する、価値がある例です。