譲渡所得税・住民税とは
不動産を売却して、売却益(購入時より高く売れた利益)が出た場合はその利益に所得税・復興特別所得税・住民税が課されます。売却損が出た場合は原則として、課税されません。
税金の計算の基本は「譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)」です。取得費には、購入価格(建物は減価償却後の額)・購入時の仲介手数料などが、含まれ、譲渡費用には、売却時の仲介手数料・印紙税・測量費などが、含まれます。
税率
- 長期譲渡所得(所有期間5年超):所得税 15% + 復興特別所得税 + 住民税 5% = 約20.315%
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下):所得税 30% + 復興特別所得税 + 住民税 9% = 約39.63%
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定します。詳しくは、所有期間5年の節目、長期・短期譲渡所得の項目をご覧ください。
特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除:マイホームを売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる
- 居住用財産の軽減税率の特例:所有期間が10年を超える場合に税率が軽減される
- 取得費加算の特例:相続した不動産を一定期間内に売却した場合に相続税の一部を取得費に加算できる
- 買い換えの特例など条件を満たす場合の特例
特例には、適用条件・期限があります。詳しくは、3,000万円特別控除(マイホーム)の項目をご覧ください。
確定申告
- 申告期間:売却した年の翌年の2月16日から3月15日まで(原則)
- 申告先:住所地を管轄する、税務署
- 必要書類:売買契約書・取得時の契約書・領収書・登記事項証明書・特例の添付書類など
- 売却損・特例の適用で税額が0円でも、申告が必要な場合がある
詳しくは、確定申告の手順の項目をご覧ください。
手取りの計算に含める
売却益が出る場合は売却の翌年に税金を納めるため、売却価格から税金の見込み額を差し引いて、手取りを、考える必要があります。納税の資金を使ってしまうと、後で慌てることになるため、事前に確保しておきましょう。
詳しくは、手取り額の計算方法の項目をご覧ください。
モデルケース:特例を使って、税金を抑えた例(イメージ)
Qさんは、20年前に購入した自宅を売却し、数百万円の譲渡益が出る見込みでした。税理士に相談したところ、3,000万円特別控除の要件を満たすことがわかりました。
確定申告で特例を適用し、譲渡所得が控除の範囲内に収まったため、税金はかかりませんでした。事前に税務を確認し、確定申告を忘れずに、行った例です。