売却にかかる費用と手取りの計算方法
不動産を売却しても、売買代金がそのまま手元に残るわけではありません。必要な費用を把握して、手取りの見通しを立てましょう。
売却にかかる主な費用
| 費用 | 内容 | 目安・ポイント |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社への成功報酬 | 売買価格400万円超の場合、上限は「価格×3%+6万円」+消費税 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る収入印紙 | 契約金額に応じて決まる |
| 登記費用 | 抵当権の抹消、住所・氏名の変更など | 登録免許税+司法書士報酬 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却で利益が出た場合 | 所有期間や特例で変わる |
| 測量費 | 境界確定のための測量 | 土地の状況で大きく変わる |
| 解体費 | 更地渡しとする場合 | 構造・面積・立地で変わる |
| 残置物処分費 | 家財道具などの処分 | 物量で変わる |
| ローン完済手数料 | 繰上返済の手数料 | 金融機関による |
| 引っ越し費用など | 転居にかかる費用 | 状況により |
手取りの計算方法
手取り額は、おおむね次の式で見込めます。
手取り額 = 売買代金 − ローン残債 − 売却費用 − 税金
- 売買代金:買主から受け取る金額
- ローン残債:売却時点で残っている住宅ローンの金額
- 売却費用:仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費・解体費など
- 税金:譲渡所得税・住民税(利益が出た場合のみ)
住み替えの場合は、手取り額から、次の住まいの購入資金を決めることになるため、概算でも、早めに試算しておくことが大切です。
費用を適正に抑えるコツ
複数社で見積もりを取る
解体・測量・残置物処分は、会社により費用が異なります。相見積もりで比べます。
不要な工事をしない
リフォームは、かけた費用が回収できるとは限りません。必要性を確認してから行います。
使える特例を確認する
3,000万円特別控除など、税金を軽くする制度があります。
手数料の内訳を確認する
仲介手数料以外に、別途請求される費用がないかを事前に確認します。
売却を長引かせない
売れるまでの固定資産税や管理費も、費用のひとつです。
費用の中身を、もう少し詳しく
仲介手数料は、売却費用の中でも、金額が大きくなりやすい項目です。売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円」に、消費税を加えた額が上限とされています。たとえば売買価格が3,000万円であれば、上限は、およそ100万円前後(税別)という計算になります。上限を超える請求は認められていません。
登記費用は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する場合や、登記簿上の住所・氏名が現在と違う場合に必要です。登録免許税と、司法書士への報酬がかかります。買主へ移転する所有権移転登記の費用は、通常、買主が負担します。
測量費や解体費は、土地の状況によって大きく金額が変わります。測量は、土地の広さ、隣接地の数、官民境界の有無で、費用が増減します。解体は、建物の構造(木造・鉄骨・鉄筋コンクリート)や、前面道路の幅、重機の入りやすさで決まります。複数の業者から見積もりを取り、内訳を比べることが大切です。
意外と見落としやすい費用
- 売却が決まるまでの固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金
- 引っ越し費用、仮住まいの費用、ハウスクリーニング費用
- ローンの繰上返済手数料
- 遠方の場合の交通費、書類の郵送費
- 売却後の確定申告の、税理士報酬
手取りの計算例(イメージ)
数字は説明のための仮のものです。実際の金額は、物件ごとに異なります。
| 項目 | 金額(例) |
|---|---|
| 売買代金 | 3,000万円 |
| ローン残債 | −1,200万円 |
| 仲介手数料(税込・上限の目安) | −約106万円 |
| 登記費用(抵当権抹消など) | −約3万円 |
| 印紙税 | −約1万円 |
| その他の費用(測量・清掃など) | −約50万円 |
| 手取り(税金を除く) | 約1,640万円 |
この例のように、売買代金3,000万円でも、ローン残債と費用を差し引くと、手元に残る金額は大きく変わります。利益が出た場合は、さらに譲渡所得税・住民税がかかります。
費用面のチェックリスト
- ローン残債の正確な金額を確認した
- 仲介手数料の金額と、支払時期を確認した
- 測量・解体が必要かどうかを、不動産会社に確認した
- 残置物の量と、処分の見積もりを取った
- 譲渡所得税がかかりそうか、確認した
- 手取りの試算を、書面でもらった
費用でよくある見落とし
手取りの試算をしない
売却代金の全額が、手元に残ると思い込み、資金計画が崩れます。
測量・解体の費用を、後から知る
売却の条件になることがあり、予算に入れていないと、困ります。
ローン完済の費用を、見落とす
繰上返済の手数料などが、かかる場合があります。
税金を、考えていない
利益が出た場合は、翌年に納税が必要です。
売却までの維持費を、忘れる
売れるまでの固定資産税・管理費が、積み重なります。
引っ越し・仮住まいの費用を、入れていない
住み替えでは、大きな出費になる場合があります。
費用を支払う時期の目安
| 時期 | 主な支払い |
|---|---|
| 売却活動の前 | 測量費・解体費・片付け費用(必要な場合) |
| 売買契約時 | 印紙税、仲介手数料の一部 |
| 決済・引き渡し時 | 仲介手数料の残り、登記費用、ローン完済の費用 |
| 引き渡し後 | 引っ越し費用、翌年の確定申告・納税 |