不動産売却におけるよくあるご質問
査定・費用・税金・相続・空き家・市街化調整区域など、不動産売却に関するよくあるご質問163問にお答えします。掲載以外のご質問もお気軽にお問合せください。
FAQ 01
売却の基本・流れ
Q不動産が売れるまで、どれくらいの期間がかかりますか？
ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月を目安とするとよいでしょう。売買契約後、残金決済までに現金なら1週間程度です。
Q売却物件は埼玉県にあるのですが、自分は遠方に住んでいます。相談できますか？
大丈夫です。そのような場合もお気軽にご相談ください。お客様になるべくお手間を取らせない形で、不動産売却をサポートいたします。
Q売却成立まで時間がかかりそうな物件も相談できますか？
大丈夫です。どうぞお気軽にご相談ください。長期の準備期間を要する不動産売却についても、お客様が安心できる形での売却方法を考えてまいります。
Q現在使用中（居住中・または賃貸中）の不動産でも売却は可能ですか？
大丈夫です。居住中に売却活動を行うお客様は多くいらっしゃいます。お客様のご都合に合わせて日程を調整し、買取査定、その後のアドバイス・手順などをご提案させていただきます。
Q急いで売りたいときはどうしたらいいですか？
不動産会社の「買取りサービス」を利用することをおすすめします。不動産会社、または専門の買取り業者が買主となりますので、「仲介」のように買主が見つかるまで売れない、ということがなく、早く確実に売ることが可能です。もちろんオリオンでも買取サービスを承っております。ぜひご相談ください。
Q土地を売却する時のポイントと注意点を知りたいです。
土地売却の際に重要となるのは、正確な面積です。古くから所有している土地では、不動産登記簿謄本に記載してある数字が正確でないこともあります。また、隣家との境界標がない場合は、敷地境界があいまいになっていることが考えられます。現地で測量調査を行って境界を確定させ、境界標を設置しておくと安心です。株式会社オリオンでは、簡易な測量サービスもしておりますので、ご安心ください。また、家が建っている場合はそのまま売るか、更地にしてから売るかどうかも相談してから決めたほうがいいでしょう。
Q不動産会社との打ち合わせ時に用意しておくものはありますか？
所有不動産の詳細が分かるものを準備すると、相談がスムーズに進みます。1.権利証（担当者が所有不動産の面積や名義人を確認するために必要）、2.分譲時のパンフレット、3.土地の測量図面や建物の図面などをご用意ください。
Q土地を売るときの必要書類を教えてください
売却される土地にまつわる各種書類や納付書、本人が確認できる書類などが必要です。登記済権利証書（＝紙の権利書）または登記識別情報通知書、3カ月以内に発行された印鑑証明書1通、固定資産税納付書・都市計画税納付書、運転免許証やパスポートなどの本人確認書類が該当します。
Q不動産売却を検討している事を、他者に知られたくないのですが
オリオンではお客様のプライバシー厳守でご相談を承っております。相続不動産など、デリケートな問題にもなりますので、ご相談情報が口外されることはありません。安心してご相談ください。
Qさいたま市で早く不動産を現金化したい
自社買取であれば最短2日での現金化が可能です。仲介のように買主を探す期間が不要なため、相続や住み替えなどでお急ぎの場合にも対応しています。まずは無料査定でご相談ください。
Qさいたま市の不動産買取と仲介はどちらがいい？
ご希望のスピードや価格によって異なります。仲介は買主を探すため時間はかかりますが、比較的高値での売却を期待できます。買取は株式会社オリオンが直接購入するため、最短2日と短期間での現金化が可能です。どちらが合うか迷う場合も、無料相談で状況に合わせてご提案します。
Q不動産売却の基本的な流れを教えてください。
一般的には、①相場の確認・ご相談 → ②査定 → ③不動産会社との媒介契約(買取の場合は買取条件の確認) → ④販売活動・内覧 → ⑤買主との条件交渉 → ⑥売買契約 → ⑦残金決済・引き渡し → ⑧確定申告(必要な場合)の順に進みます。詳しくは売却手順編をご覧ください。
Q不動産を売ろうと思ったとき、最初に何をすればよいですか？
まずは、所有している不動産の情報(所在地・面積・築年数・名義・ローンの残債の有無)を整理し、不動産会社に査定を依頼するのが第一歩です。売却するか迷っている段階でも、査定を受けることで現在の価値と選択肢が見えてきます。
Q「売る」と決めていなくても相談できますか？
ご相談いただけます。「売却したほうがよいのか」「貸したほうがよいのか」「そのまま持っておくべきか」といった段階でのご相談も多くいただいています。相談したからといって、売却をお急ぎいただくことはありません。
Q媒介契約とは何ですか？種類はありますか？
不動産会社に売却活動を依頼する契約で、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。専任系は1社にだけ依頼する契約で、不動産会社に定期的な報告義務があります。一般媒介は複数社に依頼できます。詳しくは基礎用語編をご覧ください。
Q専任媒介と一般媒介はどちらがよいですか？
一概にはいえません。専任媒介は1社が責任を持って販売活動を行い、定期的な報告が受けられる点が特徴です。一般媒介は複数社に依頼できる自由度がある反面、各社の力の入れ方に差が出ることがあります。物件の条件や売却の状況に合わせて選びます。
Q売却活動中の内覧はどのように対応すればよいですか？
内覧前に、掃除・換気・整理整頓を心がけ、明るい印象を作ることが大切です。居住中の場合、内覧時にご在宅いただくかどうかは、不動産会社とご相談のうえ決められます。気になる点を聞かれた場合は、正直にお答えいただくことが、後のトラブル防止につながります。
Q売却をしていることを近所に知られたくないのですが。
ご相談いただければ、広告の出し方を調整できます。たとえば、チラシや看板を使わず、買主候補へ個別にご紹介する方法や、買取で進める方法などがあります。事前にご希望をお伝えください。
Q売却の途中で売るのをやめることはできますか？
媒介契約の期間中や、売買契約の前であれば、売却を中止することは可能な場合があります。ただし、売買契約を結んだあとの解除には、手付金の放棄や違約金が発生することがあります。契約内容をよく確認しておきましょう。
Q売却にはどのような書類が必要ですか？
一般的には、登記済権利証(登記識別情報)、本人確認書類、実印と印鑑証明書、固定資産税の納税通知書、購入時の売買契約書・重要事項説明書、建築確認済証・検査済証、間取り図・測量図などが必要になります。物件によって異なるため、お手元にあるものをお知らせください。
Q権利証(登記識別情報)をなくしてしまいました。売却できますか？
売却は可能です。権利証や登記識別情報は再発行されませんが、司法書士による本人確認情報の作成など、代わりの手続きで所有権の移転登記を進められます。別途、費用と日数がかかる場合があります。
Q売却にかかる期間はどのくらいですか？
物件の条件・価格・時期によって異なります。一般の買主を探す仲介では、売り出しから成約まで数か月かかることがあります。買取であれば、条件が合えば短期間で進められます。まずはご希望の期限をお知らせください。
Q遠方に住んでいても売却の手続きはできますか？
できます。書類のやり取りや連絡は、郵送・電話・メールなどで進められます。契約や決済の場面も、状況に応じて、柔軟に対応を検討します。まずはご相談ください。
Q売却を家族に内緒で進めることはできますか？
名義人ご本人の意思で売却することが基本ですが、配偶者の同意が必要となる場合(共有名義や、婚姻中に取得した財産など)があります。トラブルを避けるため、事前に名義や権利関係を確認しておくことをおすすめします。
Q土地の一部だけを売却することはできますか？
できます。分筆登記を行い、売却する部分を独立した土地として登記してから売却するのが一般的です。測量や境界の確認が必要になります。詳しくは境界・測量編をご覧ください。
Q売却後に、引っ越しはいつまでにすればよいですか？
売買契約で定めた引き渡し日までに、建物を空にして引き渡すのが原則です。住み替え先の事情で間に合わない場合は、「引き渡し猶予」を契約に盛り込める場合があります。契約前にご相談ください。
FAQ 02
査定・価格
Q不動産査定は無料ですか？
はい、無料です。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。
Q机上査定と訪問査定の違いは？また、どちらが良いですか？
机上査定では物件の見学は行わず、周辺の類似物件の売出事例や成約事例、市況を加味した上で、おおよその査定金額を算出します。一方、訪問査定は仲介業者が実際に物件を見学し、道路と敷地の位置関係、境界の有無（戸建・土地の場合）など細かく確認することで精度の高い査定価格を算出します。具体的に売却を検討されている方には、より精度の高い査定価格がわかる訪問査定が良いでしょう。
Q同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか？
大丈夫です。ご売却については、査定価格が不動産会社により異なることがあります。また、不動産会社にもそれぞれ特徴があり、販売活動の方法が違うケースもあります。ただし、余りに多数に声をかけると複数の不動産会社への対応が必要となるので大変です。査定に訪れた担当者の知識の豊富さや提示金額、取扱実績などを加味して、2〜3社選定されることをおすすめします。
Q坪単価とは何ですか？
1坪（約3.3平方メートル）当たりの価格を表すもの。売買価格を物件の坪数で割った単価が坪単価です。
Q査定価格は、どのように決めるんですか？
査定時には、「周辺の相場」「基礎データ」などのデータ情報に加え、近隣環境や建設予定など、様々な項目を調査した上で金額を算出します。この算出方法は、不動産会社によって異なるため、査定価格はそれぞれ異なります。そのため、複数の不動産会社に査定依頼をして比較することをお勧めします。査定価格の違いだけでなく、その価格に至った理由を確認することが大切です。
Q土地を査定してもらうには、どうすればよいですか
多くのお客様が、土地を売却する際にはインターネットで近隣の販売価格を調べたり、査定シミュレーションを利用するなど事前に自分なりの調査をおこなわれているようです。しかしながら、土地の査定は立地条件だけでなく土地の形状や状態などインターネットの査定では確認できない条件も関わってきますので、まずは不動産会社に相談し、適切な査定やアドバイスを受けることをおすすめします。
Q電話やメールなど、対面以外で査定する方法はありますか？
はい、電話やメールなどを利用して対面以外で査定を受けることは可能です。特に机上査定の場合、物件の基本的な情報や周辺のデータをもとに査定が行われるため、実際に対面することはありません。ただし、訪問査定に比べて精度は低くなりますので、正確な価格を知りたい場合は、訪問査定も検討するようにしましょう。
Q査定だけしても大丈夫ですか？
査定だけしても問題ありません。不動産売却を考えているが、まだ具体的に売却のタイミングが決まっていない場合や、現時点での市場価値を知りたい場合に、査定のみを依頼することはよくあります。
Qよく見かけるネットの一括査定とオリオンの査定依頼はなにが違うのですか？
ネットの一括査定は、査定依頼した様々な会社からお客様へ直接連絡が入り、各社から強い営業を受けます。一方でオリオンの査定サービスは、お客様がご希望しない場合は直接不動産会社からご連絡が行くことはありません。査定価格を知ったうえで売るかどうか考えたい、という場合もお気軽にご利用いただけます。
Qさいたま市の不動産売却の査定は無料ですか？
はい、無料です。周辺の類似事例と対象物件を比較する机上査定（簡易査定）と、現地を確認する訪問査定があり、いずれも無料でご案内しています。
Q同時に複数の不動産会社に査定を依頼しても問題ありませんか？
問題ありません。査定価格や対応は会社ごとに異なるため、2〜3社に依頼して比較検討することをおすすめしています。
Q査定価格と売れる価格は同じですか？
異なります。査定価格は、「おおむねこの価格で売れる見込み」を不動産会社が示した金額で、実際の成約価格とは一致しない場合があります。市場の動向や買主との交渉によって、成約価格は変わります。
Q不動産会社によって査定額が違うのはなぜですか？
査定額は、周辺の取引事例や、不動産会社が持つ買主の情報、販売戦略などをもとに算出されるため、会社によって差が出ます。複数社に査定を依頼して比較し、根拠を確認することが大切です。
Q高い査定額を出す会社に依頼したほうがよいですか？
金額だけで判断するのはおすすめしません。媒介契約を取るために、実際より高い査定額を提示する会社もあるためです。査定額の根拠、販売の方針、これまでの実績などを確認して選びましょう。
Q売り出し価格はどのように決めますか？
査定価格や周辺の売り出し状況をもとに、売主様のご希望と相談して決めます。高く設定しすぎると反響が少なくなり、売却期間が長引く場合があります。売り出し後の反響を見て、価格を見直すことも可能です。
Q査定に必要な書類はありますか？
机上査定であれば、所在地・面積・築年数などの情報があれば進められます。訪問査定では、登記簿謄本、測量図、建築図面、固定資産税納税通知書などをご用意いただくと、より正確な査定ができます。
Q路線価や公示地価で売却価格が決まりますか？
路線価や公示地価は、土地の価格の目安として用いられますが、実際の売却価格は、買主との合意で決まります。実勢価格は、これらの指標とは異なる場合があります。詳しくは査定・価格編をご覧ください。
Q築年数が古い建物は価値がありませんか？
築年数が古くなると建物の評価は下がる傾向がありますが、土地には価値があります。建物付きで売却するか、解体して更地にするか、あるいは買取を選ぶかによって、手取りが変わります。
Qリフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
リフォームにかけた費用が、そのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。買主が自分でリフォームしたいと考える場合もあるため、工事を行う前に、不動産会社に必要性を相談してください。
Qホームステージングとは何ですか？
売却予定の住宅に家具や小物を配置して、内覧時の印象を良くする手法です。空室の物件では、暮らしのイメージが湧きやすくなる場合があります。費用がかかるため、必要性は物件ごとに検討します。
Q相場より高く売り出しても大丈夫ですか？
売り出しは自由ですが、相場から大きく外れると反響が少なくなり、売却が長引くことがあります。長引くと、「売れ残っている物件」という印象が付き、結果的に値下げが必要となる場合もあります。
Q値下げのタイミングはいつがよいですか？
売り出しから一定期間が過ぎても内覧や問い合わせが少ない場合は、価格の見直しを検討する目安です。不動産会社と反響を確認しながら、相談して決めましょう。
Q買主から値引き交渉をされたらどうすればよいですか？
不動産の売買では、値引き交渉が行われることが一般的です。事前に、ご自身の「ここまでは下げられる」という下限を決めておくと、交渉がスムーズです。条件面での調整(引き渡し時期など)で合意できる場合もあります。
Qインターネットの無料相場サイトの価格は信頼できますか？
ネットの価格は、統計データなどから自動で算出された目安で、個別の物件の状況(接道・形状・建物の状態など)は反映されません。正確な価格を知るには、不動産会社による訪問査定を受けることをおすすめします。
Q不動産鑑定士による鑑定と、不動産会社の査定は違いますか？
異なります。不動産会社の査定は、売却活動のための目安となる価格を示すものです。不動産鑑定士の鑑定評価は、法的な根拠や公的な目的のために、不動産の経済価値を判定するものです。
FAQ 03
費用・手数料
Q不動産売却にはどんな費用がかかりますか？
主に、仲介手数料、印紙税、登記費用(抵当権抹消など)、譲渡所得税・住民税(利益が出た場合)、そして物件の状況に応じて測量費や解体費、残置物の処分費などがかかります。詳しくは売却費用編をご覧ください。
Q仲介手数料はいくらですか？
宅地建物取引業法により上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限です。成約時にお支払いいただく成功報酬で、契約が成立しなければ発生しません。
Q買取の場合も仲介手数料はかかりますか？
不動産会社が直接買い取る「買取」では、一般に仲介手数料は発生しません。ただし、会社や契約内容によって異なる場合があるため、事前に必ず確認してください。
Q売却の費用はいつ支払いますか？
仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時に分けて支払うことが多く、印紙税は契約時、登記費用や税金は決済や申告のタイミングで支払います。費用ごとに時期が異なるため、事前に一覧で確認しましょう。
Q売却にかかる費用を事前に知ることはできますか？
可能です。査定の際に、不動産会社へ「手取り額の試算」を依頼すると、売却価格、費用、税金、ローン残債を考慮した見込み額を、事前に確認できます。
Q測量は必ずしなければいけませんか？
必ずではありませんが、土地の売却では、境界の確定や測量を条件とされることが多くあります。測量せずに現況のまま売却する方法もあります。状況に応じて、方法をご提案します。
Q測量費用は誰が負担しますか？
売買契約では、売主が測量して境界を確定させることを、条件とするのが一般的です。ただし、契約内容によって異なるため、事前に取り決めておきましょう。
Q印紙税とは何ですか？
売買契約書に貼る収入印紙にかかる税金です。契約書に記載された金額に応じて、税額が決まります。契約書は売主・買主それぞれが保管するため、それぞれが負担するのが一般的です。
Q抵当権抹消の費用はどのくらいかかりますか？
住宅ローンを完済して抵当権を抹消する登記には、登録免許税と、司法書士への報酬がかかります。登録免許税は、不動産1つにつき一定額です。司法書士の報酬は、事務所によって異なります。
Q固定資産税は売却後どうなりますか？
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に課税されます。実務では、引き渡し日を基準に、買主と日割りで精算するのが一般的です。
Q解体費用は売主が負担しますか？
更地渡しの契約であれば売主が負担します。古家付きのまま売却する場合は、買主が解体することになり、売主は費用を負担しません。どちらが有利かは、物件によって異なります。
Q残置物の処分費用は売主負担ですか？
一般的には、引き渡しまでに売主が処分します。会社や物件によっては、買取の際に残置物を残したまま引き取る対応が可能な場合もあります。事前にご相談ください。
Q売却の手取り額はどのように計算しますか？
おおむね「売買代金 − ローン残債 − 売却費用(仲介手数料・登記費用・印紙税など) − 税金」で見込みます。ご要望があれば、概算をご案内します。
FAQ 04
税金
Q不動産を売却すると税金はかかりますか？
売却して利益(譲渡所得)が出た場合に、所得税・住民税がかかります。売却額が購入時より低く、利益が出なければ、納税は不要です。居住用財産には特例もあります。詳しくは税金編をご覧ください。
Q譲渡所得はどのように計算しますか？
おおむね「売却価格 −(取得費+譲渡費用)」で計算します。取得費は、購入価格から建物の減価償却費を差し引いた金額です。購入時の資料が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使えます。
Q所有期間が5年を超えるかどうかで、何が変わりますか？
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下は「短期譲渡所得」となり、短期のほうが税率が高くなります。所有期間は、売却した日ではなく、その年の1月1日時点で判定される点にご注意ください。
Q3,000万円特別控除とは何ですか？
マイホームを売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、要件があります。親族などへの売却は、対象外とされています。
Q3,000万円控除を使うと税金はゼロになりますか？
売却益が3,000万円以下であれば、納税額はゼロになるのが一般的です。ただし、この特例を受けるためにも、確定申告が必要です。申告をしないと、特例は適用されません。
Q売却して損が出た場合も確定申告は必要ですか？
納税は不要ですが、居住用財産の譲渡損失については、一定の要件を満たすと、給与所得などと損益通算できる制度があります。この制度を利用するには、確定申告が必要です。税理士や税務署にご確認ください。
Q確定申告はいつ行いますか？
不動産を売却した年の、翌年2月16日から3月15日ごろが申告期間です。売却の翌年に、売却した年の分を申告します。必要な書類は、売買契約書の写しや、取得時の書類などです。
Q取得費が分からない場合はどうなりますか？
購入時の売買契約書などが見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費より低くなることが多いため、できる限り資料を探すことをおすすめします。
Q相続した空き家を売ると、税金の特例はありますか？
一定の要件を満たす場合に、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、耐震改修または解体をして売却することなど、要件が細かく、適用の期限もあります。事前に税理士・税務署にご確認ください。
Q相続した不動産を売却すると、相続税の取得費加算とは何ですか？
相続した財産を、相続開始から3年10か月以内に売却した場合に、支払った相続税の一部を、取得費に加算できる特例です。譲渡所得税が軽くなる場合があります。要件や計算は、税理士にご相談ください。
Q固定資産税の精算金は課税対象になりますか？
売主が受け取る固定資産税の精算金は、売却代金の一部として、譲渡所得の計算に含まれるのが一般的です。取り扱いは、税理士や税務署にご確認ください。
Q親族間で不動産を売買する場合の注意点は？
親族間の売買では、著しく低い価格で売却すると、贈与とみなされて、贈与税が課される場合があります。また、3,000万円特別控除などの特例が使えない場合もあるため、事前に税理士に相談することをおすすめします。
Q売却した年の住民税・健康保険料への影響はありますか？
譲渡所得があると、翌年度の住民税や、国民健康保険料・介護保険料などが増える場合があります。売却益が大きい場合は、納付時期や額を見込んでおくことをおすすめします。
Q税金のことは誰に相談すればよいですか？
売却に伴う税金の相談は、税理士、または管轄の税務署が窓口です。当社は、税理士などの専門家と連携しています。ご相談ください。
FAQ 05
相続・名義
Q不動産を相続し、ゴミと家財道具がそのままの状態です。片づけた方がいいでしょうか？
ひとまず片づけなくても大丈夫です。片づけ作業にかかりきりになり、不動産売却まで手が回らなくなる可能性もあるので、売却が具体化してから一緒に考えましょう。
Q相続した空き家や、居住中・賃貸中の不動産でも売却相談はできますか？
どちらも相談可能です。相続不動産は弁護士・税理士・司法書士と連携してワンストップで対応し、居住中・賃貸中の物件はお客様のご都合に合わせて日程調整のうえ査定を行います。
Qさいたま市で相続した土地を売却したい
相続した土地の売却もご相談いただけます。弁護士・税理士・司法書士と連携し、遺産分割や相続登記を含めてワンストップでサポートしています。共有名義のままの不動産についても対応可能です。
Q相続した不動産を売るには、何から始めればよいですか？
まず、相続人を確認し、遺言書の有無を調べます。次に、遺産分割協議を行い、不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」を済ませたうえで、売却の手続きを進めます。詳しくは相続不動産編をご覧ください。
Q相続登記は義務ですか？
はい。2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請をする必要があります。正当な理由なく怠った場合は、過料の対象となる場合があります。
Q相続登記をしないまま売却できますか？
できません。売却には、売主の名義になっていることが必要です。まず、亡くなった方から相続人へ名義を変更する登記を行ってから、売却の手続きを進めます。
Q相続人が複数いる場合、1人で売却できますか？
共有名義の場合、原則として共有者全員の同意が必要です。遺産分割協議で、不動産を取得する相続人を1人に決めて、名義を変更すれば、その方が単独で売却できます。
Q相続人の中に連絡が取れない人がいます。
遺産分割協議には、相続人全員の合意が必要です。連絡が取れない相続人がいる場合は、戸籍の調査や、裁判所の手続きが必要になる場合があります。司法書士や弁護士と連携して、進め方をご案内します。
Q遺言書があった場合はどうなりますか？
遺言書の内容が優先され、遺言で指定された方が不動産を取得します。自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認が必要となることがあります。内容の確認は、専門家にご相談ください。
Q遺産分割協議書とは何ですか？
相続人全員で話し合って決めた、遺産の分け方をまとめた書類です。不動産の相続登記や、売却の手続きで必要になります。相続人全員の署名と、実印による押印、印鑑証明書の添付が必要です。
Q相続した実家を売るか、持ち続けるか迷っています。
売却のほか、賃貸する、空き家のまま維持するといった選択肢があります。維持するには、固定資産税や管理の手間・費用がかかり続けます。ご事情をうかがったうえで、それぞれのメリット・デメリットを整理してご案内します。
Q相続した不動産が共有名義になっています。売却できますか？
共有者全員の同意があれば、売却できます。共有者の間で意見が合わない場合は、売却して代金を分ける「換価分割」や、持分を買い取る「代償分割」など、解決方法があります。ご相談ください。
Q相続放棄をすると、不動産はどうなりますか？
相続放棄をすると、不動産を含めて、すべての相続財産を受け取らないことになります。原則として、相続を知った日から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります。判断に迷う場合は、弁護士等にご相談ください。
Q亡くなった親の名義のままの不動産も売却できますか？
まずは相続登記で名義変更を行う必要があります。長期間そのままになっている不動産でも、手続きの進め方はご案内できます。相続人が増えている場合は、調査に時間がかかることがあります。
Q遺産分割で揉めている状態でも相談できますか？
ご相談いただけます。不動産の評価や売却方法といった事実の整理は、当社で対応します。法的な紛争については、弁護士を紹介することも可能です。
Q相続税の納付のために急いで売却したいのですが。
相続税の申告・納付は、相続開始から10か月以内です。納付資金に不動産の売却代金を充てたい場合は、早めにご相談ください。買取であれば、短期間で現金化できる場合があります。
Q相続した土地が遠方にあり、管理できません。
遠方の土地は、草木の管理や近隣対応が負担になりがちです。売却により管理負担を解消できます。まずは、土地の所在地や状況をお知らせください。売却の進め方をご案内します。
Q相続した不動産を売却するとき、遺品整理は先に必要ですか？
必ずしも先に必要とはいえません。買取や現状渡しの売却では、家財道具を残したまま進められる場合があります。まずは、状況をお知らせください。
FAQ 06
空き家・古家
Qさいたま市で空き家を売却したい
空き家の売却もご相談いただけます。古家付きのまま売却する方法、更地にしてから売却する方法のどちらにも対応しており、お客様の状況に合わせてご提案します。特定空き家に指定される前の早めのご相談をおすすめしています。
Q古い空き家をそのまま売却できますか？
売却できます。「古家付き土地」として売り出す方法のほか、解体して更地で売る方法、買取を依頼する方法があります。建物の状態や、買主の需要によって、適した方法が異なります。詳しくは空き家・古家編をご覧ください。
Q空き家を解体してから売るべきですか？
一概にはいえません。解体すると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる場合があるほか、解体費用を先に負担する必要があります。古家付きのまま売れる場合は、解体しないほうが有利なこともあります。
Q特定空き家に指定されるとどうなりますか？
市町村から、助言・指導、勧告、命令を受ける可能性があります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増える場合があります。管理が行き届いていない空き家は、早めの対処をおすすめします。
Q空き家を放置するとどんなリスクがありますか？
倒壊・屋根材の落下による事故、不法侵入や放火、害虫・害獣の発生、近隣への迷惑など、さまざまなリスクがあります。所有者が損害賠償責任を問われる場合もあります。
Q空き家の管理をしないと、罰則はありますか？
空家等対策特別措置法では、所有者に適切な管理の努力義務があります。管理不全の状態が続いた場合は、市町村から指導や勧告を受けることがあります。
Q解体費用に補助金はありますか？
自治体によっては、老朽空き家の解体費用の一部を補助する制度があります。実施の有無、対象、補助額は、自治体と年度によって異なります。さいたま市の最新の制度は、市の担当窓口にご確認ください。
Q雨漏りしている家でも売却できますか？
売却できます。ただし、雨漏りの事実は、買主に伝える必要があります。状況によっては、修繕して売る、現状のまま安く売る、買取を選ぶといった方法があります。
Q家財道具が残ったままでも売却できますか？
買取では、家財道具が残ったままでも対応できる場合があります。物件の状況によります。仲介の場合は、引き渡しまでに、処分する必要があります。事前にご相談ください。
Q仏壇や神棚があるのですが、どうすればよいですか？
仏壇や神棚は、お寺や神社で閉眼供養(魂抜き)を行ってから処分するのが一般的です。ご家族の意向を、優先して決めてください。
Q空き家の庭木や雑草はどうすればよいですか？
売却前に、剪定や草刈りをしておくと、印象が良くなります。近隣への越境や、苦情を避けるためにも、早めの管理が大切です。管理が難しい場合は、業者へ依頼する方法もあります。
Q空き家バンクとは何ですか？
自治体が、空き家の情報を集めて、利用を希望する方に紹介する制度です。登録条件や、運営方法は自治体によって異なります。通常の不動産会社を通した売却と、併用する方法もあります。
FAQ 07
市街化調整区域・農地・ワケあり
Qほかの不動産会社に断られた物件の売却相談はできますか？
大丈夫です。複数の不動産会社から断られた不動産の売却相談も承ります。これまでの経験を活かし、しっかりと時間をかけて売却の可能性と有効な手段を見出します。
Q市街化調整区域の土地でも売却できますか？
対応可能です。株式会社オリオンは市街化調整区域の買取実績が豊富で、他社で断られた土地でもまずご相談いただくことをおすすめしています。
Q他社の不動産会社に断られた物件でも相談できますか？
ご相談いただけます。複数の不動産会社から断られた不動産についても、30年以上の実績で培った知見をもとに売却の可能性を検討します。
Qさいたま市で市街化調整区域を買い取ってくれる会社は？
株式会社オリオンは市街化調整区域の買取実績が豊富です。他社で買取や仲介を断られた土地でも、まずご相談いただくことをおすすめしています。価値の無い土地はありません。
Qさいたま市で他社に断られた土地を売却できる会社は？
ご相談いただけます。市街化調整区域や造成費のかかる傾斜地、権利関係が複雑な不動産など、他社で断られやすい様々な物件について、30年以上の実績をもとに売却・買取の可能性を検討します。
Q市街化調整区域とは何ですか？
都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされた区域です。原則として、建物を建築することが制限されます。詳しくは市街化調整区域についてをご覧ください。
Q市街化調整区域の土地は、なぜ売りにくいのですか？
買主が自由に家を建てられるとは限らないため、買主の層が限られるからです。金融機関の住宅ローンが利用しづらい場合もあります。ただし、買取や、建築が認められる土地としての売却など、道があります。
Q市街化調整区域の土地に、家を建てることはできますか？
原則として制限されますが、土地の来歴や条件によっては、建築が認められる場合があります。個別の土地ごとに判断が異なるため、調査が必要です。
Q農地は売却できますか？
売却できます。ただし、農地法にもとづく許可や届出が必要になる場合があります。買主が農地として使うのか、転用するのかによって手続きが変わります。農業委員会が窓口です。
Q農地転用とは何ですか？
農地を、宅地や駐車場など、農地以外の用途に変更することです。農地法にもとづく許可や届出が必要で、市街化区域内か調整区域内かによって、手続きが異なります。
Q生産緑地は売却できますか？
生産緑地は、原則として、農地として管理することが求められます。一定の要件を満たした場合に、市に対して買取りの申出ができる制度があります。個別に確認が必要です。
Q再建築不可の土地でも売却できますか？
売却できます。接道義務を満たさず、建物を建て替えられない土地は、価格が低くなる傾向があります。隣地の所有者への売却や、買取など、方法を検討します。
Q私道に面している土地の売却で注意することは？
私道の所有者や、通行・掘削の承諾の有無を、確認する必要があります。承諾が得られていないと、買主が建築や配管工事を行えない場合があります。
Q接道義務とは何ですか？
建物を建てるには、原則として、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールです。この条件を満たさない土地は、建て替えが制限されます。
Q崖や擁壁がある土地は売却できますか？
売却できます。擁壁が古い場合や、構造が不明な場合は、安全性の確認が求められます。改修費用がかかる場合は、価格に影響します。
Q他社に「売れない」と言われた土地でも相談できますか？
ご相談いただけます。市街化調整区域、再建築不可、傾斜地、権利関係が複雑な土地など、他社で断られやすい物件について、実績をもとに可能性を検討します。詳しくはワケあり不動産のページもご覧ください。
Q事故物件(心理的瑕疵のある物件)は売却できますか？
売却できます。ただし、買主に事実を告知する義務があります。告知しないまま売却すると、契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあります。売却方法は、個別にご相談ください。
FAQ 08
住宅ローン・住み替え・物件種別
Q住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却できます。売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消して、買主に引き渡します。売却代金が残債に満たない場合は、不足分を自己資金などで補う必要があります。詳しくは住宅ローン・資金編をご覧ください。
Qローン残債より売却価格が低い場合はどうなりますか？
「オーバーローン」といい、不足分を自己資金などで補って完済しないと、抵当権を抹消できません。住み替えローンを使う方法や、金融機関と相談して、任意売却を検討する方法もあります。
Q任意売却とは何ですか？
住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関の合意を得て、市場で不動産を売却する方法です。競売より有利な条件になる場合があります。早めのご相談が重要です。
Q住み替えのとき、売却と購入はどちらが先ですか？
「売り先行」と「買い先行」があり、資金計画やご事情によって選びます。売り先行は資金が確定しやすい反面、仮住まいが必要になる場合があります。詳しくは住み替え編をご覧ください。
Qつなぎ融資とは何ですか？
新居の購入資金が先に必要な場合に、売却代金が入るまでの間、一時的に借りる融資です。通常のローンより金利が高めになる場合があり、取り扱う金融機関も限られます。
Qマンションを売るとき、管理費や修繕積立金はどうなりますか？
管理費・修繕積立金は、引き渡し日を基準に、日割りで精算するのが一般的です。滞納がある場合は、決済までに清算します。詳しくはマンション売却編をご覧ください。
Qマンションの売却で必要な書類は何ですか？
一般的な売却書類に加えて、管理規約、使用細則、管理費等の納付状況が分かる書類、重要事項調査報告書などが必要です。管理会社に依頼して取得するのが一般的です。
Q築古のマンションは売却しにくいですか？
築年数が古いと、買主の住宅ローンの審査や、評価に影響する場合があります。管理状態、修繕の履歴、立地などが評価の決め手になります。売却が難しい場合は、買取も選択肢です。
Q賃貸中の不動産でも売却できますか？
売却できます。入居者がいる状態のまま売却する「オーナーチェンジ」という方法があります。投資用の買主が対象となるため、居住用の買主に売るには、退去が必要です。
Q投資用に持っている不動産も売却相談できますか？
ご相談いただけます。賃貸中のアパート・マンション、駐車場、貸地など、投資用不動産の売却についても、まずはご相談ください。
FAQ 09
離婚・共有名義
Q離婚するときに、家を売却したいです。
売却して代金を分ける方法や、一方が住み続ける方法があります。住宅ローンの残債、名義、子どもの事情で決まるため、早めに全体像を整理することが大切です。詳しくは離婚・共有名義編をご覧ください。
Q離婚後も、住宅ローンの連帯債務者のままです。
離婚しても、ローンの契約上の責任は自動的には消えません。売却して完済するか、金融機関と協議して契約を見直す必要があります。
Q共有名義の不動産を、1人の判断で売却できますか？
原則として、共有者全員の同意が必要です。自分の持分だけを売却することは可能ですが、買主が見つかりにくく、価格も低くなる傾向があります。
Q元配偶者と連絡が取れません。売却できますか？
共有名義で、全員の同意が必要な場合は、連絡が取れないと進めるのが難しくなります。状況に応じて、弁護士や裁判所の手続きが必要になる場合があります。ご事情を、まずはお聞かせください。
Q財産分与で不動産を渡すと、税金はかかりますか？
財産分与として不動産を渡す側には、譲渡所得税が課される場合があります。特例が使える場合もあるため、事前に税理士にご確認ください。
Q離婚の事情を、周囲に知られずに相談できますか？
ご相談内容は、秘密を厳守します。売却を検討していることを、周囲に知られずに査定を進めることも可能です。
Qペアローンの住宅を売却したいです。
それぞれのローンの残債と、売却代金を比べて、完済できるかを確認します。完済できない場合は、不足分の負担について、事前に整理する必要があります。
FAQ 10
契約・トラブル
Q契約不適合責任とは何ですか？
売却した不動産が、契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任です。買主から、補修や代金の減額、契約の解除などを求められることがあります。個人が売主の場合は、責任の範囲や期間を契約で定めるのが一般的です。詳しくは契約編をご覧ください。
Q手付金とは何ですか？
売買契約の際に、買主が売主に支払うお金です。一定の期日までは、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます。詳しくは契約書を確認してください。
Q買主の住宅ローン審査が通らなかった場合はどうなりますか？
「住宅ローン特約」がある場合は、審査に通らなければ、契約を白紙に戻せるのが一般的です。受け取った手付金は、買主に返還します。
Q売却した後に、不具合が見つかったらどうなりますか？
契約不適合責任の範囲で、売主に補修や減額の請求がされることがあります。事前に把握している不具合は、正直に告知しておくことが、トラブルを防ぐ最善の方法です。
Q囲い込みとは何ですか？
不動産会社が、他社からの買主の紹介を断り、自社で買主を見つけようとする行為です。売主にとって、買主を見つける機会が減る不利益があります。レインズへの登録状況の確認が、対策になります。
Qレインズとは何ですか？
不動産会社が使う、物件情報のネットワークシステムです。専任媒介・専属専任媒介の契約を結んだ不動産会社は、一定の期間内に、物件をレインズへ登録する義務があります。
Q境界でトラブルになっています。
隣地所有者との境界の位置で、意見が合わない場合は、土地家屋調査士による調査・測量や、筆界特定制度などの方法があります。まずは、専門家へご相談ください。詳しくは境界・測量編をご覧ください。
Q隣の家の塀や木の枝が、越境しています。
越境の状況を確認し、隣地所有者と話し合ったうえで、書面(覚書)で取り決めておくのが一般的です。売却時には、買主へ事実を説明する必要があります。
Q買主が契約後にキャンセルしたいと言ってきました。
手付解除の期日内であれば、買主は手付金を放棄して契約を解除できます。期日を過ぎた場合は、違約金が発生することがあります。契約書の内容に従います。
Q悪質な不動産会社を見分ける方法はありますか？
宅地建物取引業の免許の有無、実績、説明の分かりやすさ、契約を急がせないか、などが目安になります。免許番号は、国土交通省や都道府県のサイトで確認できます。
FAQ 11
さいたま市・オリオンについて
Qさいたま市で不動産売却に強い会社は？
株式会社オリオンは、さいたま市大宮区で30年以上不動産売却を専門に行ってきた地域密着の会社です。市街化調整区域や相続・訳あり不動産など、難易度の高い物件の取扱実績が豊富で、仲介・買取どちらにも対応しています。
Qさいたま市のどの区でも相談できますか？
はい。西区・北区・大宮区・見沼区・中央区・桜区・浦和区・南区・緑区・岩槻区の10区すべてに対応しています。エリアごとの詳細は、対応エリアのページをご覧ください。
Qさいたま市以外の埼玉県内でも相談できますか？
はい。川口市、川越市、越谷市、上尾市、春日部市など、埼玉県内の幅広いエリアに対応しています。対応エリアは、対応エリアのページをご覧ください。
Qさいたま市の不動産相場を知りたいです。
相場は、エリア・駅からの距離・土地の形状・建物の状態などによって異なります。正確な価格を知るには、査定が必要です。まずは、無料査定をご利用ください。
Qさいたま市の売却は、どの時期がよいですか？
春先の需要が高まる時期など、季節による傾向はありますが、物件ごとの事情が優先されます。詳しくは売却時期編をご覧ください。
Qさいたま市の見沼田圃の近くの土地は売却できますか？
売却できます。ただし、土地の利用に制限がある場合があるため、事前の確認が必要です。個別の土地の状況を調査したうえで、売却の方法をご提案します。詳しくはさいたま市編をご覧ください。
Qさいたま市の浸水・ハザードマップは売却に影響しますか？
ハザードマップ上の位置は、買主の判断材料のひとつです。宅地建物取引業者は、重要事項説明の際に、水害ハザードマップにおける物件の所在地を説明することが義務付けられています。
Q株式会社オリオンはどんな会社ですか？
さいたま市大宮区に本社を置く、創業30年以上の不動産会社です。市街化調整区域、相続不動産、ワケあり不動産など、他社で断られやすい物件の売却・買取のご相談を数多く承っています。詳しくは会社案内をご覧ください。
Q営業時間と定休日を教えてください。
営業時間は9:00〜18:00、定休日は水曜日と、第1・第3火曜日です。お電話は048-645-9580まで。メールフォームからのご相談も受け付けています。
Q訪問して相談するだけでもよいですか？
もちろんです。大宮区役所新庁舎前の事務所へお越しいただく方法のほか、お電話、メールでもご相談を承ります。
Q相談したら、売却を断りにくくなりませんか？
ご相談・査定は無料です。査定額や提案を見たうえで、売却するかどうかは、ご自身でご判断いただけます。