住み替えとは
住み替えとは、現在の住まいを売却して、別の住まいに移ることです。売却と購入を同時に進める必要があるため、スケジュールと資金の管理が通常の売却より複雑になります。まずは「売るのが先か、買うのが先か」を決めることが出発点です。
売り先行
現在の住まいを先に売却し、そのあとで次の住まいを購入する進め方です。売却代金を確定させてから購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすい点がメリットです。一方で、売却後から新居に入居するまでの間、仮住まいが必要になる場合があります。
買い先行
次の住まいを先に購入し、そのあとで現在の住まいを売却する進め方です。仮住まいが不要で、じっくり新居を選べる反面、売却が長引くと、二つの住まいの費用負担が重なるおそれがあります。売却価格の見通しが立っているか、資金に余裕があるかが判断のポイントです。
つなぎ融資
住み替えの際、現在の住まいの売却代金が入る前に新居の購入資金が必要になる場合に、一時的に借りる融資です。金利が通常のローンより高めになる場合があり、取り扱う金融機関や条件も限られます。利用するかどうかは、事前に金融機関で確認が必要です。
住み替えローン
現在の住宅ローンが残っている状態で、新居の購入資金と合わせて借りられる住宅ローンです。売却代金で残債を完済できない場合(オーバーローン)に使われることがあります。借入額が大きくなり、審査も厳しくなる傾向があるため、慎重な資金計画が必要です。
住宅ローン残債の確認
住み替えの出発点として、現在の住宅ローンの残債を確認します。売却代金で残債を完済できるかによって、売却の進め方が大きく変わります。金融機関から届く返済予定表や残高証明書で、正確な残高を確認しましょう。
買い換え特例と3,000万円控除
マイホームを売却して新居を購入する場合、売却益に関する税の特例として、「3,000万円特別控除」や、一定の要件を満たす「買い換え特例」などが利用できる場合があります。ただし両者は併用できないなど、制限があります。詳細は税金編もご覧のうえ、税理士や税務署にご確認ください。
住み替えの資金計画
住み替えでは、売却に伴う諸費用(仲介手数料、登記費用、税金など)と、購入に伴う諸費用(仲介手数料、登記費用、不動産取得税、引っ越し費用など)の両方がかかります。手元資金に余裕を持たせた計画が欠かせません。
仮住まい
売却後から新居に入居するまでの間に住む、一時的な住まいです。賃貸住宅やウィークリーマンションなどが使われ、その家賃と引っ越し費用が二重にかかります。売却と引き渡しの時期を調整することで、仮住まいの期間を短くできる場合があります。
引き渡し猶予
売買契約後も、一定の期間、売主が引き続き居住することを認める特約です。新居が完成するまでの期間などに使われます。猶予の期間や、その間の費用負担、リスクの責任の所在を、契約書に明記しておく必要があります。
住み替えのタイミング
ライフステージの変化(子どもの誕生・独立、転勤、親との同居など)に合わせて住み替えを検討する方が多くいます。ローンの金利や税制の状況、お住まいの築年数の経過なども考慮し、売却と購入のバランスのよい時期を見極めましょう。
譲渡損失の繰越控除
住み替えで、売却した住まいが取得時の価格を下回った場合、一定の要件を満たすと、譲渡損失を給与所得などと通算したり、翌年以降に繰り越したりできる制度があります。要件が細かく、期限もあるため、利用する場合は事前に税理士等へ確認してください。
同じ地域内で住み替えるケース
さいたま市内で住み替える場合、現在の住まいの売却と、次の住まいの購入を、同じ不動産会社が窓口となって進められると、スケジュール調整がしやすくなります。売却予定価格の見通しを共有して、購入予算に反映させましょう。