売り先行とは
売り先行とは、住み替えの際に現在の住まい(旧居)を先に売却し、売却代金を受け取ってから、新居を購入する進め方です。「売り先行」「売り買い」とも呼ばれます。
旧居の売却価格が確定してから、新居の予算を決められるため、資金計画が立てやすいのが、最大のメリットです。
メリット
- 売却代金が確定してから、新居の予算を決められる(資金計画が安定)
- 二重ローンの負担がない(旧居のローンは完済してから、新居のローンを組む)
- 旧居の売却を焦らず、適正な価格で進められる
- 売却代金を新居の頭金に充てられる
- 手取りが、確定し、無理のない、新居選びが、できる
とくに、ローン残債が多い場合や資金に余裕がない場合に安全な進め方です。
デメリットと対策
- 仮住まいが、必要になる場合がある(旧居の引き渡し後、新居に入居するまでの間)。対策:引き渡し猶予の特約・賃貸の短期契約
- 二度の引っ越しが、必要になる(旧居→仮住まい→新居)。対策:引き渡し時期の調整・荷物の一時預かり
- 新居探しの時間が限られ、焦って、決めてしまう可能性がある。対策:売却活動と並行して、新居探しを、進める
- 希望の新居が先に売れてしまうリスク。対策:買い先行・条件の柔軟化も検討
引き渡し猶予については、引き渡し猶予の項目をご覧ください。
スケジュールの組み方
- 旧居の査定・売り出し(新居探しも、並行して、開始)
- 旧居の売買契約(売却価格の確定)
- 新居の購入契約(旧居の売却代金を前提に予算を確定)
- 旧居の決済・引き渡し(引き渡し猶予を活用する場合がある)
- 新居の決済・入居(仮住まいが、必要な場合はその期間を最小限に)
旧居の引き渡し日と新居の入居可能日をできる限り、近づけることが鍵です。
向いている人・向いていない人
- 向いている人:資金に余裕がない・ローン残債が多い・資金計画を確実に立てたい・仮住まいを、許容できる
- 向いていない人:仮住まい・二度の引っ越しを、避けたい・希望の新居がすでに、決まっている・資金に余裕がある(買い先行も検討)
詳しくは、買い先行の項目と比較して、ご覧ください。
モデルケース:売り先行で確実に住み替えた例(イメージ)
Pさんは、ローン残債が残る戸建てを、売却し、新居(マンション)を購入する予定でした。資金に余裕がないため、売り先行を選びました。旧居の売買契約が成立し、売却価格が確定してから、新居の予算を決めました。
旧居の引き渡しは、売買契約から1か月後でしたが、買主と相談し、2週間の引き渡し猶予を設けました。新居の購入契約・決済を猶予期間内に完了し、仮住まいを、せずに、住み替えを、実現できました。
売り先行で後悔しないための、新居探しの進め方
売り先行では、旧居の売却が決まった後に新居を探す、流れになりがちですが、新居探しは、売却活動と並行して、早めに、始めることが大切です。旧居の売り出しと同時に希望の条件(エリア・予算・間取り・駅距離)を整理し、気になる物件を見学しておくと、売却が決まった後にスムーズに新居を決められます。
予算は旧居の売却価格の見込み(手取り)を基準に余裕を持って、設定します。売却価格が想定を下回った場合に備え、予算にバッファを持たせておくと、安心です。また、新居の購入では、売却代金が入る時期と新居の決済日の順序を意識して、資金の流れを、確認しましょう。
さらに、新居の売主や仲介会社に「旧居の売却を条件とする購入(売却条件付き購入)」を相談できる場合もあります。条件付きで、契約することで、売却が決まらない場合のリスクを軽減できます。