住み替えの売却ポイント
住み替えは、売却と購入を同時に進めるため、スケジュールと資金の計画が重要です。進め方の選択肢を整理しましょう。
売り先行と買い先行
| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| 進め方 | 今の家を売ってから、新居を買う | 新居を買ってから、今の家を売る |
| メリット | 資金が確定してから購入できる | 仮住まいが不要で、じっくり新居を選べる |
| デメリット | 仮住まいが必要になる場合がある | 売却が長引くと、二重の負担になる |
| 向いている方 | 資金に余裕がない方 | 資金に余裕があり、売却の見通しが立つ方 |
住み替えの資金計画
- 今の住まいの売却代金(手取り)の見込み
- ローン残債の有無と金額
- 新居の購入価格と、諸費用(登記・仲介手数料・不動産取得税など)
- 引っ越し費用、仮住まいの費用
- つなぎ融資や住み替えローンの必要性
これらを、早めに試算し、無理のない予算を決めることが大切です。
住み替えをスムーズに進めるコツ
売却価格の見通しを先に立てる
査定を受けて、購入予算の前提となる、売却価格を把握します。
引き渡し時期をそろえる
売却の引き渡しと、新居の入居の時期を、調整します。
引き渡し猶予を活用する
契約後も、一定期間、住み続けられる特約を設けられる場合があります。
売却と購入を、同じ窓口で相談する
スケジュールの調整が、やりやすくなります。
税の特例を確認する
3,000万円控除や、買い換え特例などを、事前に確認します。
住み替えの進め方を、もう少し詳しく
住み替えで、最も重要なのは、「売却と購入の、時間のずれ」をどう管理するかです。売却が先に決まっても、新居が決まっていなければ、仮住まいが必要になります。逆に、新居を先に購入して、売却が長引けば、住宅ローンや固定資産税が二重にかかります。
このリスクを減らすために、まず、今の住まいの売却価格の見通しを立てることが大切です。査定を受けて、「いくらで、どのくらいの期間で売れそうか」を把握すれば、購入予算と、スケジュールが決めやすくなります。
売り先行の場合は、仮住まいの費用を、あらかじめ予算に入れておきます。買い先行の場合は、売却が長引いた場合でも、返済を続けられる余裕があるかを、確認しておきましょう。いずれの場合も、売却と購入を同時に相談できる窓口があると、調整がしやすくなります。
住み替えで使える主な制度・仕組み
- つなぎ融資:売却代金が入るまでの、一時的な資金
- 住み替えローン:残債を新居のローンに上乗せして借りる
- 引き渡し猶予:契約後も、一定期間、住み続ける特約
- 3,000万円特別控除・買い換え特例:税負担を軽くする特例(併用に制限あり)
売り先行と買い先行の選び方(イメージ)
たとえば、現在の住まいのローン残債が少なく、手元資金に余裕がない方は、売却代金を新居の購入に充てたいため、売り先行が安全です。仮住まいが必要になる場合でも、資金計画が立てやすくなります。
反対に、ローン残債がほとんどなく、資金に余裕がある方は、買い先行で、新居をじっくり探すことができます。それぞれの事情で、最適な方法が異なります。
住み替えのチェックリスト
- 今の住まいの査定を受けた
- ローン残債を確認した
- 新居の予算を決めた
- 売り先行・買い先行を決めた
- 仮住まいの要否と、費用を確認した
- 税の特例の要件を確認した
- 引っ越しの時期を決めた
住み替えでよくある失敗
売却価格を、見込んで購入する
売却が想定より低いと、資金計画が崩れます。
買い先行で、売却が長引く
ローン・税金の二重負担が、重くなります。
売り先行で、仮住まいの費用を見落とす
家賃・引っ越し費用が、二重にかかります。
諸費用を、見込んでいない
売却・購入の両方に、諸費用がかかります。
税の特例の併用を、誤解する
併用できない特例があります。事前に確認を。
引き渡し日が、合わない
売却と購入の日程を、調整しましょう。
住み替えの標準的な流れ
現状の把握
残債・査定額・資金の状況を確認します。
方針の決定
売り先行か買い先行かを決めます。
売却・購入の活動
売却と、新居探しを、並行して進めます。
契約・資金計画の確定
それぞれの契約を結び、資金のつなぎ方を確定します。
引き渡し・引っ越し
日程を調整して、引き渡しと引っ越しを行います。