住み替えローンとは
住み替えローンは住宅を売却して、新しい住宅に住み替える際に現在の住宅ローンの残債のうち、売却代金で完済できない部分を新居の購入資金に上乗せして、借りられる、ローンです。「買い替えローン」とも呼ばれます。
通常の住宅ローンは1つの住宅に1つの抵当権を設定しますが、住み替えローンでは、旧居の売却後に残った債務を新しい、ローンに組み込みます。これにより、オーバーローンの場合でも、住み替えが、可能になります。
利用できる場面
- 旧居の売却価格が残債を下回り(オーバーローン)、自己資金で不足分を補えない場合
- 売却代金を新居の購入資金に充てる前提で新居を先に購入する場合(買い先行)
- 新居の購入と旧居の売却を同時に進めたい場合
金融機関によって、取り扱いの有無・条件が異なります。借入額の上限・審査基準も異なるため、複数の金融機関に確認しましょう。
メリット
- オーバーローンでも、住み替えを、実現できる
- 旧居の売却と新居の購入を同時に進められる
- 新居の購入資金と旧居の残債の返済を一本化できる
とくに、転勤・家族構成の変化などで、住み替えが、必要になった場合に有効な手段です。
デメリットと注意点
- 借入額が大きくなり、返済負担が重くなる
- 審査が厳しくなる(収入・信用力・担保評価が重視される)
- 金利が通常の住宅ローンより高くなる場合がある
- 旧居の売却が決まらないと、新居のローンが実行されない場合がある
- 新居の担保価値を超える借入となるため、金融機関が慎重になる
借入額が過大にならないよう、返済計画を慎重に立てましょう。
審査のポイント
住み替えローンの審査では、次のような、点が重視されます。
- 借入人の年収・勤務先・勤続年数・信用情報
- 旧居の売却価格の見込み(査定書・売買契約書)
- 旧居の残債と新居の購入価格・借入額の合計
- 返済負担率(年収に対する、年間返済額の割合)
- 新居の担保評価
売却の見込みが、不確実だと、審査が通りにくくなる場合があります。旧居の売却が決まってから、申し込む方法もあります。
他の方法との比較
- 自己資金で不足分を補う:借入が増えないが、貯蓄が必要
- つなぎ融資:売却代金が入るまでの、一時的な、資金。売却が前提
- 任意売却:返済が困難な場合の売却。住み替えには、向かない
- 売却を見送る:返済を続けて、残債が減るのを、待つ
それぞれの特徴を比べて、無理のない方法を選びましょう。詳しくは、つなぎ融資、オーバーローンの項目をご覧ください。
モデルケース:住み替えローンで住み替えた例(イメージ)
Lさんは、転勤のため、築10年の自宅を売却して、新居を購入することになりました。旧居の残債は2,800万円で査定額は2,500万円でした。300万円が不足していました。
Lさんは、住み替えローンを利用し、旧居の不足分300万円を新居の購入資金(3,000万円)に上乗せして、3,300万円を借りました。返済期間を長めに、設定し、月々の返済額を抑えました。ただし、借入総額が増えたため、返済計画を慎重に立てました。