オーバーローンとは
オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態です。たとえば、残債が2,000万円で売却価格が1,800万円の場合、200万円が不足します。この不足分を補って、完済しなければ、抵当権を抹消できず、買主に抵当権のない、状態で引き渡せません。
オーバーローンになりやすいのは、購入から年数が浅く、残債が多い場合・購入時に頭金が少なく、諸費用も含めて、借り入れた場合・購入後に地価が下がった場合などです。
売却の可否
オーバーローンの場合でも、不足分を用意できれば、売却は可能です。不足分は売却時に決済と同時に金融機関へ支払います。
- 自己資金(貯蓄・保険の解約・親族からの援助など)で補う
- 別のローン(住み替えローン・カードローンなど)で補う(借入額が増える点に注意)
- 売却を見送り、返済を続ける(残債が減るのを、待つ)
- 任意売却を検討する(返済が困難な場合)
いずれの方法もメリットとデメリットがあります。専門家(不動産会社・金融機関・ファイナンシャルプランナー)に相談しましょう。
住み替えローンの活用
住み替えローン(買い替えローン)は現在の住宅ローンの残債を新居の購入資金と合わせて、借りることができるローンです。売却価格が残債を下回る場合に不足分を新しいローンに上乗せして、借りられます。
ただし、借入額が大きくなり、審査も厳しくなる傾向があります。返済負担が重くなるリスクもあるため、慎重な、資金計画が必要です。詳しくは、住み替えローンの項目をご覧ください。
任意売却の検討
返済が困難で自己資金で補えない場合は金融機関の同意を得て、市場で売却する「任意売却」を検討します。売却代金で返済に充て、残債は分割で返済するなど、金融機関と協議します。
任意売却は専門的な、知識が必要です。早めに、実績のある、不動産会社や弁護士に相談しましょう。詳しくは、任意売却の項目をご覧ください。
売却前に確認すること
- 正確な残債(完済額)を金融機関に確認する
- 不動産会社の査定で現実的な、売却価格を把握する
- 手取り(売却価格 − 諸費用 − 残債)を試算する
- 不足分の補填方法(自己資金・ローンなど)を検討する
- 家族(連帯債務者など)との、話し合いを、行う
売却価格の見込みが、残債を下回るかどうかを、早めに、把握することが大切です。
モデルケース:オーバーローンを自己資金で補った例(イメージ)
Jさんは、築8年のマンションを売却しようと、しました。残債は2,800万円で査定額は2,600万円でした。不足の200万円と諸費用(約150万円)を合わせ、約350万円を用意する必要がありました。
Jさんは、貯蓄で300万円を用意し、残りは、親族から借りて、補いました。売却後は新居(賃貸)に移り、身軽になりました。事前に残債と査定額を比較していたため、資金計画を立てられた例です。
オーバーローンを回避・軽減するための、工夫
オーバーローンの状態になりそうな場合でも、事前に工夫することで、不足額を減らせる場合があります。たとえば、売却前に繰上返済を行って、残債を減らす方法、売却価格を高めるために清掃や小規模な補修を行う方法、売却の時期を調整して、地価や需要の高い時期に売る方法などです。
また、売却費用(仲介手数料・測量費など)を抑えるために複数の不動産会社に見積もりを、取る方法も有効です。ただし、無理な、繰上返済は生活資金を圧迫するため、慎重に判断しましょう。