アンダーローンとは
アンダーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態です。たとえば、残債が1,500万円で売却価格が2,500万円であれば、売却代金で残債を完済しても、1,000万円が残ります(諸費用・税金を除く)。
購入から年数が経ち、残債が減っている場合や購入後に地価が上昇した場合、頭金を多く入れた場合などに、アンダーローンになりやすいです。
売却の流れ
- 売却価格の見込みと、残債を確認し、アンダーローンであることを確認する
- 不動産会社に売却を依頼し、買主を探す
- 売買契約を結ぶ
- 決済日に売買代金でローンを完済し、抵当権抹消書類を受け取る
- 司法書士が抵当権抹消登記・所有権移転登記を申請する
- 残金を受け取る
オーバーローンと異なり、資金の不足を心配する必要がありません。
手取りの計算
- 売却価格(売買代金)
- − ローン残債(完済額)
- − 売却費用(仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費・解体費など)
- − 税金(譲渡所得税・住民税:利益が出た場合のみ)
- = 手取り額
手取りは、住み替えの資金・老後の生活資金などに、使えます。詳しくは、手取り額の計算方法の項目をご覧ください。
税金の確認
アンダーローンで売却益(譲渡所得)が出た場合は譲渡所得税・住民税が課される場合があります。マイホームの売却であれば、3,000万円特別控除などの、特例を使える場合が多くあります。
売却益の有無は売却価格と取得費(購入価格から減価償却費を引いた額)・譲渡費用を比べて、判断します。詳しくは、売却にかかる税金と特例のページをご覧ください。
住み替えの場合
住み替えで、新居を購入する場合は売却代金の手取りを、新居の購入資金の頭金に充てられます。アンダーローンの場合は資金計画に余裕が生まれ、新居の選択肢が広がります。
売却と購入の順序(売り先行・買い先行)を検討し、スケジュールを調整しましょう。詳しくは、住み替えの売却ポイントのページをご覧ください。
モデルケース:アンダーローンで住み替えの資金を確保した例(イメージ)
Kさんは、築20年の戸建てを、売却しました。残債は600万円で売却価格は3,200万円でした。売却費用と税金(特例適用でゼロ)を差し引くと、手取りは、約2,400万円でした。
Kさんは、この手取りを、新居の頭金に充て、住宅ローンの借入額を抑えられました。アンダーローンの状態は資金面で有利に働く例です。
アンダーローンでも、注意したい、売却時の費用と手続き
アンダーローンで手取りが、見込める場合でも、売却には、さまざまな、費用がかかります。仲介手数料・登記費用・印紙税・測量費・解体費・引っ越し費用などです。これらを、見落とすと、手取りが、想定より少なくなります。事前に費用を一覧にして、概算しておきましょう。
また、手続きの面では、決済当日にローンを完済し、抵当権を抹消する流れを、金融機関と確認しておく必要があります。繰上返済の手数料や手続きの日数は金融機関によって、異なるため、早めに、連絡しましょう。売却益が出る場合は翌年の確定申告も忘れずに、行ってください。