不動産売却にかかる税金と特例
不動産を売って利益が出たときは、譲渡所得として、税金がかかります。仕組みと、利用できる特例を整理しましょう。
譲渡所得税のしくみ
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といい、所得税・住民税・復興特別所得税が課されます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 − (取得費 + 譲渡費用)
- 取得費:購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた額
- 譲渡費用:仲介手数料、印紙税、測量費、解体費など、売却のために直接かかった費用
- 取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使える
売却して利益が出なければ、納税の必要はありません。
所有期間による税率の違い
税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間で決まります。
- 所有期間が5年を超える場合:長期譲渡所得(税率が低い)
- 所有期間が5年以下の場合:短期譲渡所得(税率が高い)
所有期間の判定は、売却した日ではなく、その年の1月1日時点で行われる点に注意が必要です。5年の節目をまたぐ売却を検討する場合は、時期の調整で、税負担が大きく変わることがあります。
利用できる主な特例
3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を、一定の要件を満たして売却した場合の特例です。耐震改修や解体、売却期限など、要件が細かく決まっています。
相続税の取得費加算
相続から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
マイホームを売って損が出た場合、他の所得と通算したり、繰り越したりできる制度があります。要件があります。
特例には、期限や要件があり、併用できない組み合わせもあります。必ず、税理士や税務署に確認してください。詳しくは大辞典・税金編をご覧ください。
確定申告の流れ
必要書類を集める
売買契約書、購入時の契約書、仲介手数料などの領収書、登記事項証明書などを集めます。
譲渡所得を計算する
売却価格、取得費、譲渡費用から、譲渡所得を計算します。
申告書を作成する
譲渡所得の内訳書と、確定申告書を作成します。特例を使う場合は、添付書類も必要です。
申告・納税する
売却した翌年の2月16日〜3月15日ごろに、税務署へ提出し、納税します。
税金の考え方を、もう少し詳しく
不動産を売却したときの税金は、「利益が出たかどうか」で決まります。購入したときの価格(取得費)より、売却価格(から譲渡費用を引いた額)が高ければ、その差額が課税の対象となります。逆に、売却価格が取得費を下回れば、課税されません。
取得費は、購入時の代金に、購入時の諸費用を加え、建物については、築年数に応じた減価償却費を差し引いて求めます。古い建物ほど減価償却が進み、取得費は小さくなる傾向があります。購入時の資料が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より低くなることが多いため、資料はできる限り探しましょう。
また、相続で取得した不動産は、亡くなった方の取得費と、取得時期を引き継ぐのが原則です。そのため、相続前から数十年所有していた土地は、長期譲渡所得となることが多くあります。
税金に関する注意点
- 所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定される
- 特例には、期限・要件があり、併用できないものがある
- 親族間の売却や、著しく安い価格での売却は、別の税が問題になる場合がある
- 売却した年の翌年の住民税・健康保険料に影響する場合がある
特例の使い方(イメージ)
数字は説明のための仮のものです。
たとえば、マイホームを、購入時の価格より1,500万円高く売却できたとします。このとき、利益(譲渡所得)が1,500万円となりますが、3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、この利益は、控除の範囲内に収まるため、課税される所得はゼロになります。
ただし、控除を受けるためには、確定申告が必要です。「税金がかからないから申告しなくてよい」と考えてしまうと、特例が適用されず、かえって大きな税負担が生じることがあります。
税金面のチェックリスト
- 購入時の売買契約書・領収書を探した
- 所有期間が5年を超えるか、確認した
- マイホームの特例(3,000万円控除)の期限を確認した
- 相続した不動産の場合、取得費加算や、空き家の特例の要件を確認した
- 確定申告の時期と、必要書類を確認した
- 税理士・税務署に、早めに相談した
税金でよくある勘違い
売却代金がそのまま課税対象になる
課税されるのは、利益(譲渡所得)のみです。
売却した日で、所有期間を判定する
所有期間は、売却した年の1月1日時点で判定されます。
特例は、自動で適用される
確定申告をしないと、特例は適用されません。
損が出たら、何もしなくてよい
損失の通算・繰越の特例を使うには、申告が必要です。
相続した不動産は、取得費がゼロ
被相続人の取得費を引き継ぎます。不明なら概算取得費を使えます。
親族間なら、いくらで売ってもよい
低額の売買は、贈与とみなされる場合があります。
確定申告で必要になる主な書類
- 売却時の売買契約書の写し
- 購入時の売買契約書・領収書の写し
- 仲介手数料・測量費・解体費などの領収書
- 登記事項証明書(土地・建物)
- 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表)
- 特例を使う場合は、その要件を証明する書類(住民票など)
- 本人確認書類・マイナンバーの確認書類
必要な書類は、特例の種類や、物件の状況で変わります。税務署や、税理士に確認してください。