相続空き家の3,000万円特別控除とは
相続空き家の3,000万円特別控除は相続または遺贈によって取得した、被相続人の居住用家屋(空き家)とその敷地を一定の期間内に売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例です。増え続ける、空き家問題への対策として、設けられた制度です。
通常の3,000万円特別控除(マイホーム)とは、別の制度であり、要件も異なります。相続した空き家の売却では、この特例を使える場合があるため、必ず、確認しましょう。
主な適用要件
- 被相続人が相続の開始直前までその家屋に1人で住んでいたこと(老人ホームに入所していた場合などの、例外もある)
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(区分所有建物を除く)
- 相続の開始から売却まで事業・貸付・居住に使用されていないこと
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋を耐震リフォームして、売却するか、家屋を取り壊して、土地を売却すること
- 令和9年(2027年)12月31日までに、譲渡すること
要件が細かく決められているため、一つでも満たさないと、適用されません。
控除額と相続人の数
控除額は原則として、3,000万円です。ただし、2024年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円に引き下げられています。この場合、相続人が各自、控除を受ける計算となります。
また、相続人が複数いる場合はそれぞれが、取得した持分に応じて、特例を使えます。各相続人が適用要件を満たしている必要があります。
売却の方法:耐震リフォームか、解体か
この特例を使うためには、売却の際に次のいずれかを、行う必要があります。
- 家屋を耐震基準に適合させて、売却する(売却の時までに、耐震リフォームをする、または、買主が売却の翌年2月15日までに、耐震リフォームを行う場合も認められる)
- 家屋を取り壊して、更地として、売却する(売却の時までに取り壊す、または、売却後の翌年2月15日までに、買主が取り壊す場合も認められる)
古い建物を耐震リフォームするには、費用がかかります。解体して更地にするほうが、一般的です。解体費用と特例の効果を比較して判断しましょう。
適用を受けるための手続き
特例の適用を受けるには、売却した翌年の確定申告で手続きを行います。必要な書類は次のとおりです。
- 被相続人居住用家屋等確認書(市区町村の窓口で取得)
- 売買契約書の写し
- 登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書、または、解体の証明書類(家屋を取り壊した場合)
- 譲渡所得の内訳書
被相続人居住用家屋等確認書は市区町村の窓口で発行を受ける必要があるため、早めに、確認しましょう。
注意すべきポイント
- 売却の前に貸付・居住・事業に使うと、特例が使えなくなる
- 相続した後に家屋を増築したり、改築したりすると、要件を満たさなくなる場合がある
- 売却先が親族や特別な関係にある人の場合は対象外
- 期限(相続開始から3年を経過した年の12月31日)を過ぎると、使えなくなる
- 区分所有のマンションは対象外
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:特例を活用した例(イメージ)
Mさんは、昭和45年に建てられた実家を相続しました。実家は母が1人で暮らしていた家でした。相続後、すぐに、解体して、土地を2,500万円で売却しました。取得費は不明で概算取得費(5%)を使い、譲渡費用が解体費を含めて、400万円でした。
譲渡所得は2,500万円 −(125万円 + 400万円)= 1,975万円。特例の3,000万円特別控除を使うと、課税所得はゼロです。特例を使わなければ、約401万円の税金がかかるため、大きな節税効果です。