概算取得費とは
不動産を売却するときの、譲渡所得の計算では、取得費を売却価格から差し引きます。しかし、購入が昔の場合や相続で取得した場合などは、購入時の契約書や領収書が見つからないことがあります。このような場合に売却価格の5%を、取得費とみなして、計算できる制度が概算取得費です。
たとえば、売却価格が2,000万円であれば、概算取得費は100万円です。この場合、売却価格2,000万円から100万円と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得となります。
概算取得費を使うメリットとデメリット
- メリット:資料がなくても、計算できる。申告の手間が省ける
- デメリット:実際の取得費が売却価格の5%より高い場合は税額が増えてしまう
不動産の価格は時代によって変動します。バブル期に高値で購入した不動産は実際の取得費が売却価格を上回る場合もあります。その場合は実額を証明できれば、概算取得費より有利です。
実際の取得費を証明するには
実際の取得費を使うには、購入時の契約書や領収書など取得費を証明する書類が必要です。見つからない場合でも、次のような方法で探せる場合があります。
- 購入時の不動産会社・分譲会社に問い合わせる
- 購入時の金融機関に融資の記録を確認する
- 登記簿謄本や登記済証から取得時期や取得原因を確認する
- 当時の新聞広告・パンフレットなどから、価格を推定する
- 近隣の取引事例から取得時の価格を推定する
推定の資料は税務署が認めない場合もあります。税理士に相談しながら、進めましょう。
概算取得費が使われる場面
概算取得費は相続した不動産の売却で多く利用されます。亡くなった方が購入した時期が数十年前で資料がなく、相続人が取得費を知らないケースが少なくないためです。
また、先祖代々の土地を売却する場合も取得費が不明であるため、概算取得費が使われます。この場合は売却価格の95%が、課税対象になる、というイメージです。
概算取得費とあわせて、考えたい特例
取得費が不明で課税額が大きくなりそうな場合は特例の活用を検討しましょう。マイホームの3,000万円特別控除や相続した空き家の特例、相続税の取得費加算の特例などが、使える場合があります。
特例を使えば、概算取得費でも、税負担を大きく減らせる可能性があります。売却の前に税理士に相談することをおすすめします。
モデルケース:概算取得費と実額の比較(イメージ)
売却価格が4,000万円の土地を売却する場合を考えます。概算取得費は200万円(5%)です。しかし、調べた結果、実際の取得費は600万円だったとします。
概算取得費で計算すると、譲渡所得は3,800万円(譲渡費用を除く)。実額で計算すると、3,400万円で400万円の差が出ます。長期譲渡所得の税率約20.315%で計算すると、税額の差は約81万円です。
このように、実額を証明できれば、有利になる場合があります。資料の探索の努力は無駄にならない可能性があります。
概算取得費を使う前に確認したいこと
概算取得費を使うと、手続きは簡単になりますが、不利になる可能性があるため、使う前に実額を探す努力をしてみましょう。まず、購入時の契約書や領収書が自宅のどこかに、残っていないか、探します。古い書類は他の書類と一緒に保管されていることがあります。
次に購入した際の金融機関の融資の記録や登記簿謄本に記載された、取得の経緯を確認します。登記簿には、売買の年月日が記載されているため、取得時期の確認に役立ちます。
それでも、見つからない場合は概算取得費を使うことになりますが、その場合でも、取得費加算の特例や相続空き家の特例など他の特例を併用できないかを検討しましょう。税理士に相談することで、最も有利な方法を選べる場合があります。