譲渡所得税とは
譲渡所得税は不動産(土地・建物)を売却して得た利益に対して課される税金です。正確には、国に納める所得税(復興特別所得税を含む)と住んでいる地域に納める住民税を合わせたもので、「譲渡所得にかかる税金」の総称として、使われます。
給与所得や事業所得などとは、分離して計算する「分離課税」が採用されており、他の所得とは別に税額が計算されます。売却した年の翌年に確定申告を行って、納税します。
税額の計算の流れ
- 譲渡所得を計算する:売却価格 −(取得費+譲渡費用)
- 特別控除を差し引く(3,000万円特別控除などの適用がある場合)
- 課税譲渡所得金額に税率を乗じて、税額を計算する
取得費には、購入代金や購入時の諸費用から建物の減価償却費を差し引いた額が入ります。譲渡費用には、仲介手数料・印紙税・測量費・解体費などの、売却のために直接かかった費用が入ります。詳しくは、譲渡所得の計算方法の項目をご覧ください。
税率:長期と短期の違い
税率は売却した年の1月1日時点での所有期間によって、「長期」と「短期」に分かれます。
- 長期譲渡所得(所有期間5年超):所得税15%+住民税5%(復興特別所得税を含めると、合計約20.315%)
- 短期譲渡所得(所有期間5年以下):所得税30%+住民税9%(復興特別所得税を含めると、合計約39.63%)
短期は長期の約2倍の税率になります。所有期間が5年を超える直前の売却を検討している場合は時期を慎重に確認しましょう。所有期間は売却した日ではなく、その年の1月1日時点で判定される点にも、注意が必要です。
マイホームの特例
自分が住んでいた家(居住用財産)を売却した場合は課税が軽減される特例があります。代表的なのは、次のとおりです。
- 3,000万円特別控除:譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける
- 軽減税率の特例:所有期間が10年を超える場合、6,000万円以下の部分の税率がさらに低くなる
- 買換え・譲渡損失の特例:住み替えで、損失が出た場合の損益通算や繰越控除
それぞれ、適用の条件や期限があります。詳しくは、3,000万円特別控除(マイホーム)などの項目をご覧ください。
相続した不動産を売却した場合
相続した不動産を売却する場合は亡くなった方の取得費と取得時期を引き継ぐのが原則です。そのため、亡くなった方が長期間所有していた不動産は長期譲渡所得として、税率が低くなることが多くあります。
また、相続税を支払った場合は一定の期間内に売却すると、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。相続空き家については、3,000万円特別控除の特例もあります。詳しくは、相続空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。
譲渡所得税のよくある誤解
誤解1:「売却代金に税金がかかる」。課税されるのは、利益だけです。売却価格が取得費と譲渡費用を下回れば、納税は不要です。
誤解2:「特例は自動的に適用される」。特例を受けるには、確定申告が必要です。申告を忘れると、特例は受けられません。
誤解3:「売却した日で所有期間を判定する」。判定は売却した年の1月1日時点です。
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:長期・短期で税額が大きく変わる例(イメージ)
課税譲渡所得が1,000万円の場合を考えます。長期譲渡所得であれば、税額は約203万円(約20.315%)です。一方、短期譲渡所得であれば、税額は約396万円(約39.63%)となり、約193万円の差が出ます。
このように、所有期間が5年を超えるか否かで、税負担は大きく異なります。売却の時期を決める際には、所有期間の節目を必ず確認しましょう。