譲渡所得の基本式
不動産を売却したときの譲渡所得は次の式で計算します。
譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除
この式で求めた金額がプラスであれば、課税の対象になります。マイナスであれば、利益が出ていないため、納税の必要はありません。
売却価格(収入金額)に含まれるもの
- 売買契約書に記載された売買代金
- 固定資産税・都市計画税の精算金(買主から受け取った分)
- 手付金・中間金など売却に関して受け取った金額
固定資産税の精算金は実質的に売買代金の一部として扱われます。契約書や決済時の精算書で金額を確認しましょう。
取得費の求め方
取得費は売却した不動産を取得するためにかかった費用です。土地と建物で扱いが異なります。
- 土地:購入代金+購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用。減価償却はしない
- 建物:購入代金+諸費用から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く
建物の減価償却費は建物の構造や築年数によって、計算します。居住用の建物の場合、耐用年数を法定耐用年数の1.5倍として、計算するのが、一般的です。詳しくは、減価償却費の計算(建物)の項目をご覧ください。
譲渡費用に含まれるもの
- 仲介手数料
- 売買契約書の印紙税
- 売却のための測量費、境界確定の費用
- 売却のための建物の解体費、残置物の処分費(売却のために直接必要なもの)
- 借家人に支払う立退料
- 売却のために支出した、広告費(売主の依頼による特別な広告)
一方、売却前に支払った固定資産税・修繕費・引っ越し費用などは、原則として、譲渡費用に含まれません。領収書はすべて保管しておき、判断に迷う場合は税理士に確認しましょう。
取得費が不明な場合
購入時の契約書や領収書が見つからない場合は売却価格の5%を、取得費とみなす「概算取得費」を使えます。ただし、実際の取得費が5%より高い場合は不利になります。
資料が見つからない場合でも、当時の不動産会社に記録がないか確認する、登記簿から取得時期を確認する、近隣の取引事例から購入価格を推定する資料を集めるなど、可能な範囲で探すことをおすすめします。詳しくは、概算取得費の項目をご覧ください。
計算のモデルケース(イメージ)
たとえば、売却価格が3,500万円、土地の取得費が1,200万円、建物の取得費が1,500万円で減価償却費が600万円、譲渡費用が150万円とします。
建物の取得費は1,500万円 − 600万円 = 900万円。取得費の合計は1,200万円 + 900万円 = 2,100万円。譲渡所得は3,500万円 −(2,100万円 + 150万円)= 1,250万円です。マイホームで3,000万円特別控除が使えれば、課税所得はゼロになります。
数字は説明のための仮のものです。実際の計算は物件ごとに異なるため、税理士にご確認ください。
申告の際に準備しておきたい資料
譲渡所得を確定申告で正しく計算するためには、売却時の資料と購入時の資料の両方が必要です。売却時の資料としては、売買契約書の写し、仲介手数料や測量費などの領収書、固定資産税の精算書が挙げられます。購入時の資料としては、購入時の売買契約書、領収書、登記費用の明細などです。
これらを一式そろえておくと、計算がスムーズに進みます。税務署が内容の確認を求めた場合にも、すぐに、提示できます。書類は売却後も数年間は保管しておきましょう。
特別控除や特例を適用する順序
譲渡所得の計算では、まず、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引きます。その結果に対して、3,000万円特別控除などの、特別控除を差し引き、残った額が課税譲渡所得になります。
この順序を間違えないことが大切です。また、特別控除の適用には、居住用財産であることなどの、細かな要件があります。要件を満たさないまま、控除を適用して申告すると、後で修正申告が必要になることがあります。迷った場合は事前に税務署や税理士へ確認しましょう。