譲渡費用とは
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接必要だった費用のことをいいます。譲渡所得は「売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)」で計算するため、譲渡費用が大きいほど、譲渡所得は小さくなり、税負担は軽くなります。
ただし、売却に関連する費用がすべて譲渡費用になるわけではありません。「売却のために直接かかった費用」であること、「支出したことが証明できること」が条件となります。領収書や契約書などの資料をきちんと保管しておくことが重要です。
譲渡費用になる主なもの
- 仲介手数料:不動産会社に支払った、仲介の報酬
- 印紙税:売買契約書に貼った、収入印紙の代金
- 測量費:売却のために必要だった、境界確定測量などの費用
- 解体費:売却のために建物を解体した場合の解体費用(要件あり)
- 立退料:借家人に立ち退いてもらうために支払った費用
- 売却のための、広告費:売主の依頼で特別に行った広告の費用
- 貸借契約の解除に伴う違約金:売却のために賃貸借契約を解除した場合の費用
それぞれ、売却に直接かかわった費用であることを説明できるようにしておきましょう。
譲渡費用にならない主なもの
- 売却前に支払った固定資産税・都市計画税(所有期間中の維持費)
- 住宅ローンの利息・繰上返済手数料(原則として、含まれない)
- 引っ越し費用
- 売却を機に行った、通常のハウスクリーニング・修繕費(原則として、含まれない)
- 売却のために必須ではなかった、リフォーム費用
ただし、取り扱いは、個別の事情によって異なる場合があります。判断に迷う費用は税理士や税務署に確認しましょう。
解体費用の取り扱い
売却のために建物を解体した場合の解体費用は一定の要件を満たせば、譲渡費用として、差し引ける場合があります。たとえば、土地を更地で売却する契約をしていたことが要件のひとつです。
一方、売却の予定が決まっていない段階で解体した場合や買い手が解体した場合などは、認められないことがあります。解体の前に売却の計画と契約の内容を明確にしておくことが大切です。詳しくは、解体費用の項目もご覧ください。
領収書・書類の保管
譲渡費用は確定申告の際に金額を証明できる書類が必要です。仲介手数料の領収書、印紙税の納付が確認できる売買契約書、測量費の請求書・領収書などを、売却後も保管しておきましょう。
税務署から問い合わせを受けた場合にすぐに、提示できるよう、書類はファイルにまとめて、売却に関する資料と一緒に保管するのが、おすすめです。保存期間は申告期限から少なくとも、5〜7年を目安にしましょう。
よくある誤解と注意点
誤解1:「売却に関係する費用はすべて譲渡費用になる」。売却のために直接かかった費用に限られます。
誤解2:「領収書がなくても、譲渡費用に含められる」。原則として、領収書など証明できる書類が必要です。
誤解3:「住宅ローンの利息は譲渡費用になる」。原則として、含まれません。
税制は改正されることがあります。実際の申告・判断にあたっては、必ず、税理士や税務署に最新の内容をご確認ください。
モデルケース:譲渡費用で税額が変わる例(イメージ)
売却価格が3,000万円、取得費が1,800万円の土地を売却したとします。譲渡費用が仲介手数料(約105万円)・測量費(約50万円)・印紙税(約1万円)の合計約156万円であれば、譲渡所得は3,000万円 −(1,800万円 + 156万円)= 1,044万円です。
もし、測量費の領収書を紛失して、譲渡費用に含められなかった場合、譲渡所得は1,094万円となり、税額が約10万円、増えます。領収書の保管が直接、税額に影響する例です。
譲渡費用を漏れなく集めるためのコツ
譲渡費用を漏れなく計上するためには、売却の準備を始めた段階から費用の記録を残すことが大切です。たとえば、測量を依頼したら、見積書・請求書・領収書をひとつのファイルに保管します。仲介手数料の領収書は決済当日に必ず受け取りましょう。
また、売却の過程で発生した費用が譲渡費用に該当するかどうか、迷ったときはその場で不動産会社や税理士に確認する習慣をつけておくと、安心です。決済後にまとめて確認しようとすると、領収書が散逸していることがあります。
確定申告の時期には、これらの費用を一覧表にまとめておくと、申告書の作成がスムーズになります。