解体費用がかかる場面
古い建物が建っている土地を売却する場合、買主が建物を使わず、解体して、新築することを想定していることが多くあります。その場合、売主が解体して、更地で引き渡す方法と古家付きのまま、買主が解体する方法があります。
どちらが、有利かは、買主の需要・解体費用・売却価格・固定資産税などを、総合的に考えて、判断します。詳しくは、古家付き土地、更地渡しの項目をご覧ください。
費用を左右する要因
- 構造:木造・軽量鉄骨造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の順で費用が高くなる傾向
- 延床面積・階数:大きい建物ほど、費用が増える
- 立地・前面道路:重機が入りにくい場所は費用が増える
- アスベストの有無:含有する建材があると、除去費用が増える(調査が必要な場合がある)
- 残置物・庭木・ブロック塀・井戸・浄化槽・地中埋設物:別途、費用がかかる場合がある
解体業者に現地を見てもらい、複数社の見積もりを、比較しましょう。
解体して売る場合・そのまま売る場合
- 解体して売る:更地になり、買主の土地の活用がイメージしやすい。売れやすくなる場合がある。ただし、解体費用の先行負担と固定資産税の増額に注意
- 古家付きで売る:解体費用をかけずに、売却できる。価格は解体費用を考慮して、低めになる傾向。買主が解体する
- 契約後に解体:売買契約を結んだ後、引き渡しまでに、売主が解体する。買主が決まってから、解体するため、リスクが少ない
不動産会社と相談し、手取りを、比較して、選びましょう。
固定資産税への影響
住宅が建っている土地は住宅用地の特例により、固定資産税・都市計画税が軽減されています。建物を解体して、更地にすると、この特例が外れ、土地の税額が増える場合があります。税額が変わる基準日(1月1日)に注意が必要です。
解体の時期を1月1日の後にすれば、その年の税額への影響を抑えられる場合があります。詳しくは、1月1日と固定資産税の項目をご覧ください。
補助制度・手続き
- 自治体によっては、老朽空き家の解体に補助金がある場合がある(要件・期間は年度ごとに、異なる)
- 解体工事は建設リサイクル法の届出が必要(一定規模以上)
- 解体後は建物滅失登記を行う(1か月以内)
補助制度は年度・条件が変わります。詳しくは、空き家の補助金の項目をご覧ください。
モデルケース:契約後に解体して、売却した例(イメージ)
Sさんは、築40年超の実家を売却予定でした。先に解体すると、固定資産税が上がるため、古家付きで、売り出しました。買主が決まり、売買契約で引き渡しまでに、売主が解体する、条件にしました。
契約後に解体を行い、更地で引き渡し、固定資産税の負担も最小限に抑えられました。買主が決まってから、解体した、ことで、費用の無駄を避けられた例です。