売却で必要になる登記
- 抵当権抹消登記:住宅ローンを完済した後に抵当権を消す登記
- 所有権移転登記:売主から買主へ所有権を移す登記(通常、買主の負担で司法書士に依頼)
- 住所変更登記・氏名変更登記:登記簿上の住所・氏名が現在と異なる場合
- 相続登記:相続した不動産の名義を変更する(売却の前提)
所有権移転登記の費用は通常、買主が負担します。売主が負担する登記費用は主に抵当権の抹消と住所・氏名の変更です。
登録免許税
- 抵当権抹消登記:不動産1個につき、1,000円
- 住所変更・氏名変更登記:不動産1個につき、1,000円
- 相続登記:固定資産税評価額の0.4%(原則)
上記は一般的な、税率です。制度の改正・特例が適用される場合があります。登記の種類によって、異なるため、司法書士に確認しましょう。
司法書士報酬
登記の手続きは、司法書士に依頼するのが、一般的です。報酬は登記の種類・不動産の数・事務所によって、異なります。複数の司法書士に見積もりを、取ると、比較できます。
売却の場合は買主側の司法書士(買主がローンを利用する場合は金融機関が指定することもある)が所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行うことが多くあります。この場合の抹消登記の費用は売主の負担です。
売却前に確認すること
- 登記簿で所有者の住所・氏名が現在と一致しているか
- 抵当権・根抵当権・差押えなどの、権利が設定されていないか
- 相続した不動産の場合は相続登記が済んでいるか
- 共有名義の場合は共有者の情報
詳しくは、登記簿謄本(登記事項証明書)、抵当権抹消登記の項目をご覧ください。
登記を怠ると
- 住所変更をしていないと、売却時に手続きが、増え、時間がかかる
- 相続登記をしていないと、売却できない(2024年4月から相続登記は義務化されている)
- 抵当権が残ったままだと、買主が融資を受けられない
売却を決めたら、早めに、登記簿を確認し、必要な登記を済ませておきましょう。
モデルケース:住所変更登記を済ませて、売却した例(イメージ)
Pさんは、購入時から何度か、引っ越しており、登記簿の住所が古いままでした。売却を決めた際、不動産会社に確認してもらい、住所変更登記が必要とわかりました。
司法書士に依頼し、売却前に住所変更登記を済ませたため、決済日に慌てずに、手続きできました。登記簿を事前に確認したことがスムーズな売却につながった例です。
登記費用を抑える・確認するコツ
登記費用のうち、登録免許税は法律で決まっているため、削減できませんが、司法書士報酬は事務所によって、異なります。複数の司法書士に見積もりを、取ると、比較できます。ただし、売却では、買主側の司法書士が手続きを、行うことも多いため、売主が依頼する範囲を不動産会社に確認しましょう。
また、ローンの完済・抵当権の抹消は決済日に金融機関・司法書士・買主が立ち会って、行うのが、一般的です。抵当権抹消に必要な書類(金融機関から受け取る、書類)には、有効期限がある場合があります。決済日の日程を金融機関に早めに、伝え、書類を準備しましょう。
登記簿に記載されている、住所・氏名が現在と異なる場合は売却前に変更登記が必要です。直前に判明すると、決済日が延びる可能性があるため、売却活動の開始前に登記簿を確認しておくことをおすすめします。