売却にかかる費用の全体像
不動産を売却するときには、売買代金がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料、税金、登記費用、場合によっては測量費や解体費などが必要になります。費用の種類を事前に把握し、手取り額を見通しておくことが、売却計画の第一歩です。
- 仲介手数料(不動産会社に支払う報酬)
- 印紙税(売買契約書に貼る印紙)
- 登記に関する費用(抵当権抹消、住所・氏名変更など)
- 譲渡所得税・住民税(利益が出た場合)
- 測量費・解体費・残置物の処分費(物件の状況により)
- 引っ越し費用・ハウスクリーニング費用
仲介手数料の上限
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%+6万円」に消費税を加えた額が上限とされています。上限額を超えて請求することはできません。成約したときに支払う成功報酬で、契約が成立しなければ発生しません。
低価格の物件の手数料
売買価格が低い不動産(いわゆる低廉な空き家等で、800万円以下の物件)については、調査費用などを考慮して、報酬の上限が特例的に引き上げられる制度があります。制度は改正されることがあるため、依頼する不動産会社に最新の取り扱いを確認してください。
印紙税
不動産の売買契約書には、記載された金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。不動産売買契約書に対しては、軽減措置が設けられている期間があります。契約書は売主・買主がそれぞれ1通ずつ保管するため、それぞれが負担するのが一般的です。
登記に関する費用
売却に際しては、住宅ローンの抵当権を抹消する登記や、登記簿上の住所・氏名が現在と異なる場合の変更登記が必要になることがあります。登録免許税と、司法書士への報酬がかかります。所有権移転登記の費用は、通常、買主が負担します。
譲渡所得税・住民税
不動産を売却して利益(譲渡所得)が出た場合には、所得税・住民税が課されます。所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、居住用財産には特例もあります。売却益が出なければ、納税の必要はありません。詳しくは税金編をご覧ください。
測量費
土地の売却では、境界を確定するために測量が必要になる場合があり、その費用は、一般に売主が負担します。土地の広さや隣接地の数、官民境界の有無によって費用は変わります。詳細は境界・測量編をご覧ください。
解体費用
建物を解体して更地で売却する場合の費用です。建物の構造・面積・立地条件によって大きく異なります。解体せずに古家付きで売却するかどうかで、売主の負担と売却価格が変わります。空き家・古家編もあわせてご覧ください。
残置物の処分費用
家財道具や不用品を処分する費用です。物量や作業内容によって異なります。相続した不動産では、家財道具が多く残っていることがあり、費用を事前に見積もっておく必要があります。
ハウスクリーニング・リフォーム費用
売却前に清掃や補修を行うことで、内覧時の印象が良くなる場合があります。ただし、リフォームにかけた費用が、売却価格にそのまま上乗せされるとは限りません。工事を行う前に、不動産会社に必要性を相談しましょう。
住宅ローンの繰上返済手数料
売却代金で住宅ローンを完済する場合、金融機関によっては、一括返済の手数料がかかることがあります。契約している金融機関に、事前に確認しておきましょう。
固定資産税・都市計画税の精算金
固定資産税・都市計画税は、1月1日時点の所有者に1年分が課されます。売却の際は、引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。買主から売主へ精算金を受け取る場合と、その逆の場合があります。
手取り額の計算方法
売却による手取り額は、おおむね「売買代金 − ローン残債 − 売却費用(仲介手数料・登記費用・印紙税など) − 税金」で見込みます。売却の前に概算を出しておくことで、住み替えや資金計画に役立ちます。不動産会社に、手取り額の試算を依頼することもできます。