精算金とは
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に登録されている、所有者に課税されます。納税通知書は4月〜6月頃に届き、年4回(など)に分けて、納付します。年の途中で売却した場合でも、納税義務はその年の1月1日時点の所有者(売主)にあります。
そこで、不動産の売買では、引き渡し日を境に売主・買主の負担を日割りで、分担する、精算を行うのが、一般的です。この精算のお金が「固定資産税等の精算金」です。法律上の義務ではなく、売買契約書に記載して、取り決めます。
精算金の計算方法
- 年間の固定資産税・都市計画税の合計額を確認する(納税通知書で確認)
- 起算日(関東は1月1日)から引き渡し日の前日までを、売主の負担、引き渡し日以降を買主の負担とするのが、一般的
- 買主の負担分(日割り)を売主に支払う
- 引き渡し日をどちらが、負担するかは、契約書で決める
例:年間の税額が12万円で引き渡し日が7月1日の場合、7月1日から12月31日までの、184日分を買主が売主に精算します(日割り計算は年の日数で割る方法が一般的)。
精算の時期と注意点
精算は決済(引き渡し)の日に売買代金とあわせて、行うのが、一般的です。精算金は売主の収入になりますが、譲渡所得の計算では、売却価格に含めない、取り扱いが、一般的です(詳細は税理士に確認)。
- 納税通知書が届く前に売却する場合:前年度の税額を基準に概算で精算する場合がある
- 納税通知書が売主に届く:売主が納付する(精算金を買主から受け取っている)
- 新所有者(買主)への、課税:翌年の1月1日時点から買主が納税者になる
都市計画税・その他
- 都市計画税:市街化区域内の土地・建物に課税される。固定資産税と同様に精算する
- マンション:管理費・修繕積立金も日割りで、精算する(管理組合との、取り決め)
- 賃貸中の物件:家賃の日割り精算・敷金の引き継ぎなど、別途、精算が必要
詳しくは、固定資産税、1月1日と固定資産税の項目をご覧ください。
売買契約書での確認
- 精算の起算日(1月1日か、4月1日か)
- 引き渡し日の負担者(売主か、買主か)
- 精算の方法(日割り・月割り)
- 精算金の支払い時期(決済日)
- 税額が未確定の場合の取り扱い
不動産会社が契約書を作成する際にこれらを、確認し、説明します。不明な点は契約前に質問しましょう。
モデルケース:精算金を受け取った例(イメージ)
Wさんは、7月に自宅を売却しました。その年の固定資産税はすでに、納税通知書が届いており、年間の全額を売主として、納める義務がありました。
売買契約書に引き渡し日を基準とした、日割り精算が明記されており、決済日に買主から精算金を受け取りました。納税額と精算金の関係を事前に理解していたため、慌てずに、対応できた例です。