1月1日時点で決まる
固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に所有者として、登録されている人にその年の全額が課税されます。売却した日が何月であっても、納税義務は1月1日時点の所有者にあります。
たとえば、7月に売却して、引き渡した場合もその年の納税通知書は売主に届きます。売主が全額を納付し、買主の負担分を精算金として、受け取るのが、一般的な、慣行です。詳しくは、固定資産税・都市計画税の精算金の項目をご覧ください。
売却のタイミングと税負担
- 1月1日の前に引き渡し・登記が完了すれば、その年の納税義務は買主に移る(売主はその年の課税を受けない)
- 1月1日の後に引き渡す場合はその年の納税義務は売主にあり、精算金で調整する
- 年末の売却・引き渡しは、登記が年をまたぐと、課税関係が変わるため、注意
実際には、精算の慣行があるため、実質的な、負担は引き渡し日を基準に調整されます。ただし、納付の事務(納税通知書)は売主に届きます。
解体と1月1日
建物が建っている土地は住宅用地の特例により、固定資産税・都市計画税が軽減されています。建物を解体して、更地にすると、1月1日時点で更地であれば、特例が受けられず、土地の税額が上がる場合があります。
- 1月1日の前に解体:その年の土地の税額が軽減なしの、更地として、課税される
- 1月1日の後に解体:その年は住宅用地として、課税される(翌年から更地として、課税)
- 売却の見込みが、立たないうちに解体すると、税負担が増える
解体を売却の前提にするかどうかは、時期・税額・売却の見通しを、総合して、判断しましょう。契約後に解体する方法もあります。詳しくは、解体費用の項目をご覧ください。
新築・増築・取り壊しの、評価
- 新築した建物:翌年(または、翌々年)から課税が始まる(1月1日時点で完成していれば)
- 取り壊した建物:1月1日時点で存在しなければ、翌年から課税されない
- 建物滅失登記:取り壊し後、速やかに、行う(固定資産税の課税の適正化のため)
税額は年度ごとに、変わる場合があります。納税通知書で確認しましょう。
売却前に確認したいこと
- 納税通知書・課税明細書で年間の税額を確認する
- 売却の時期(引き渡し日)と1月1日の関係を確認する
- 解体を予定している場合は時期と税額を試算する
- 精算金の取り決め(起算日・引き渡し日の負担者)を契約書で確認する
詳しくは、固定資産税の項目をご覧ください。
モデルケース:解体の時期を調整した例(イメージ)
Eeさんは、古家付きの土地を売却する予定で買主が決まった時点で解体する条件にしていました。12月に解体すると、翌年の1月1日時点で更地になり、土地の固定資産税が上がる点が気になりました。
不動産会社と相談し、引き渡し日を年内に設定して、買主が年内に所有権を取得できるよう、調整しました。時期を意識したことで、税負担の増加を避けられた例です。