売却時期を考える4つの観点
- 市場:春・秋の需要期、金利の動向、周辺の取引・価格の動き
- 税金:所有期間が5年を超えるか、特例の期限(3,000万円控除・相続の特例など)
- 物件:築年数・老朽化・修繕の時期・管理状態
- 個人の事情:住み替え・転勤・相続・離婚・資金の必要時期・ローンの返済
これらの要素を総合して、「いつまでに、売るべきか」「いつなら、有利か」を判断します。
市場の視点
不動産市場には、季節性があり、一般的に春先(2〜3月頃)と秋口(9〜10月頃)に需要が高まる傾向があるとされています。新生活・転勤・入学の時期に合わせた、住まい探しが、増えるためです。
また、金利や景気・地価の動向も価格・需要に影響します。ただし、市場の動きを、正確に予測するのは、難しく、「待てば、高くなる」「待てば、下がる」と断言することはできません。詳しくは、春先・年度替わりの需要、秋口の需要、金利の動向の項目をご覧ください。
税金の視点
- 所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えると、税率が長期譲渡所得(約20.315%)になる(5年以下は短期で約39.63%)
- 居住用財産の3,000万円特別控除:居住しなくなった日から一定期間内の売却が条件
- 相続した不動産の取得費加算の特例:相続税の申告期限の翌日から一定期間内の売却が条件
- 空き家の特例:要件・期限があり、法改正で変わる場合がある
詳しくは、所有期間5年の節目、3,000万円特別控除の期限の項目をご覧ください。
物件・個人の事情
- 築年数:築年数が経つほど、建物の評価は下がる傾向
- 老朽化:大規模修繕・設備の故障・耐震性の課題がある場合は早めの判断が有利なことも
- 住み替え・転勤:次の住まいの、時期から逆算する
- 相続・離婚:手続き・期限・感情面を考慮する
- 資金の必要時期:資金が必要な日から逆算して、売却を始める
詳しくは、築年数の節目、売却にかかる期間の目安の項目をご覧ください。
逆算の考え方
売却には、査定・媒介契約・販売活動・契約・引き渡しまで、通常、3か月〜半年程度(物件・市況により、異なる)がかかります。このため、引き渡したい日から逆算して、売却を始める必要があります。
たとえば、4月の新生活に合わせて、引っ越したい場合は前年の秋〜冬には、売却の準備を始めることが望ましいです。急ぐ場合は買取という、選択肢もあります。詳しくは、急ぐ場合の売却の項目をご覧ください。
モデルケース:逆算して、売却を始めた例(イメージ)
Zさんは、翌年の春に転勤が決まっており、それまでに、自宅を売却したいと、考えていました。不動産会社に相談し、売却にかかる期間を逆算して、秋口から査定・売却活動を始めました。
春の需要期に間に合い、転勤前に売却が完了しました。売却時期を逆算して、計画したことが成功の鍵になった例です。