築年数と価格の関係
中古の建物の価格は築年数が経つにつれて、下がる傾向があります。特に木造の戸建ては、法定耐用年数が22年と短く、金融機関の担保評価でも、築20年を超えると、建物の評価がほとんど、なくなる(土地の価値が中心になる)ことが多いとされます。
マンション(鉄筋コンクリート造)は法定耐用年数が47年と長く、築年数による、価格の下がり方は戸建てに、比べて、緩やかな傾向があります。ただし、築年数が経つと、修繕積立金・管理状態が価格に影響します。
耐震基準の節目
- 1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物:新耐震基準
- それ以前の建物:旧耐震基準。耐震診断・補強の実施状況が評価に影響する
- 2000年以降:木造住宅の耐震基準がさらに、強化された(接合部・壁の配置など)
- 新耐震基準の建物は住宅ローン控除・融資で有利になる場合がある
耐震基準の確認は建築確認済証・検査済証・登記簿の新築年月などで、行います。詳しくは、耐震基準の項目をご覧ください。
築年数ごとの、売却の考え方
- 築10年前後:建物の評価がまだ、高く、需要も安定。設備の更新時期が近づく
- 築20年前後:戸建ては、建物の評価が大きく、下がる。リフォーム費用の負担を考える買主も増える
- 築30年超:建物の評価はわずか。土地の価値・立地が中心。更地・古家付きでの、売却や買取の選択肢
- 築40年超(旧耐震):耐震性・老朽化が課題。買取・解体・リフォーム前提の買主
築年数が古くても、立地が良ければ、需要があります。築年数だけで、あきらめず、まずは、査定を受けましょう。
税金・融資への影響
- 住宅ローン控除:買主が控除を受けるための、築年数・耐震の要件がある(制度は改正される)
- 買主の住宅ローンの審査:築年数・耐震性が融資期間・担保評価に影響する
- 登録免許税・不動産取得税:築年数に応じて、軽減される場合がある(買主側)
- 売主の譲渡所得の計算:建物の取得費は築年数に応じて、減価償却した、額で計算する
詳しくは、譲渡所得の計算方法の項目をご覧ください。
売却のタイミングの判断
築年数が経つほど、建物の価値は下がり、修繕・メンテナンスの必要性も増します。「大規模な修繕の前に売る」「築20年・築30年の節目の前に売る」といった、判断が考えられます。
ただし、市況・金利・個人の事情を考慮せずに、築年数だけで、売却時期を決めるのは、危険です。詳しくは、売却時期の考え方の項目をご覧ください。
モデルケース:築年数を考慮して、売却した例(イメージ)
Ggさんの戸建ては、築19年で来年、築20年を迎える状況でした。不動産会社に相談したところ、築20年を超えると、建物の評価がさらに、下がる傾向があると、アドバイスされました。
屋根・外壁のメンテナンス時期も近づいていたため、築20年になる前に売却を決めました。節目とメンテナンスの費用を考慮して、判断した例です。