古家付き土地とは
古家付き土地とは、築年数が経過した、建物が残ったままで、売却される土地のことです。広告では、「古家あり」「古屋付き」と表示される場合があります。建物の価値はほとんど、ないものとして、扱われ、土地の価値で価格が決まります。
売却の方法として、建物を解体して、更地で売る方法と古家付きのまま、売る方法があります。どちらが、有利かは、物件の状況・解体費用・税金・買主の層によって、異なります。
メリット
- 売主が解体費用(数十万円〜数百万円)を先に負担しなくて済む
- 固定資産税の住宅用地特例がそのまま適用される(更地にすると、税額が上がる場合がある)
- 買主が建物の状態を確認して、リフォームして、使う選択肢もある
- 解体の手間・時間が省ける
とくに、解体費用が高額になりそうな物件(大きな建物・狭い道路・アスベストの使用など)は古家付きの方が有利な場合があります。
デメリット
- 買主が解体費用を見込んで、価格を下げる(更地より価格が低くなる)
- 建物の状態が悪いと、買主が敬遠する場合がある
- 契約不適合責任の範囲を明確にしないと、トラブルになる
- 古い家の残置物・家財が残っていると、買主の負担になる
- 買主が住宅ローンを組みにくい場合がある(建物の評価が低いため)
売却の戦略を立てる際は更地渡しとの比較が重要です。詳しくは、更地渡しの項目をご覧ください。
契約書での取り決め
古家付き土地の売買契約では、建物の扱いを、明確に定めることが重要です。
- 建物は現状有姿で引き渡す(売主は建物の契約不適合責任を負わない)
- 建物の解体は買主が行い、費用も買主が負担する
- 残置物は売主が撤去する(または、買主が引き取る)
- 建物の不具合・老朽化の状況を告知する
契約書の特約をよく確認し、売主・買主の責任の範囲を明確にしておきましょう。
価格の考え方
古家付き土地の価格は更地の価格から解体費用を差し引いた金額を目安に決まる場合が多いです。たとえば、更地の価格が3,000万円で解体費用が200万円であれば、古家付きの価格は2,800万円前後が目安です。
ただし、建物にまだ、使える価値がある場合や買主がリフォームして、使う場合は建物の価値が加味される場合もあります。不動産会社の査定で更地・古家付き・買取の価格を比べましょう。
売却前の準備
- 建物の状態(雨漏り・シロアリ・傾きなど)を確認する
- 残置物・家財の処分の方法を決める
- 境界・測量の状況を確認する
- 解体費用の見積もりを、取り、更地渡しと、比較する
- インスペクションを実施して、建物の状態を把握する
建物の状態を把握し、買主に正直に伝えることがトラブル防止の基本です。
モデルケース:古家付きで売って、有利だった例(イメージ)
Tさんは、築45年の木造住宅付きの土地を売却しました。更地にすると、解体費用が約250万円かかる見込みでしたが、古家付きで売り出し、更地価格より約250万円低い価格で成約しました。
Tさんは、解体費用の先行負担や固定資産税の増額を避けられ、結果として、手取りは、更地で売る場合とほぼ、同じでした。手間とリスクを避けられた分、古家付きが、有利だった例です。