現状渡し(現状有姿)とは
現状渡しとは、売買の対象となる、不動産(建物・設備・庭木など)を現在の状態のまま、買主に引き渡す、取引条件です。「現状有姿」とも、いいます。売主は引き渡し前に修繕・清掃・リフォームを行う義務を負いません。
買主は物件の状態を確認した上で現況のまま、購入します。購入後の修繕・リフォームは買主が自己の責任で行います。
メリット
- 売主が修繕・リフォームの費用と手間をかけずに、売却できる
- 売却のスケジュールが短縮できる
- 老朽化した建物でも、売却しやすい
- 買主が自分の好みで、リフォームできる(購入後に自由に手を入れられる)
とくに、築年数が古く、修繕費が高額になる場合は現状渡しが、有効です。
デメリットと注意点
- 買主が修繕費用を見込んで、価格を下げる
- 不具合の告知が不十分だと、トラブルになる
- 契約不適合責任の取り扱いを、明確にしないと、責任を問われる
- 買主が住宅ローンを利用しにくい場合がある(建物の評価が低い)
- 買主の層が限られる(投資家・リフォーム業者・DIY志向の人など)
現状渡しであっても、売主が知っている不具合は告知する必要があります。
契約書での取り決め
- 「現状有姿」で引き渡すことを明記する
- 契約不適合責任を免責(または、期間・範囲を限定)する特約を定める
- 物件状況報告書・付帯設備表に知っている不具合を記載する
- 残置物の扱い(売主が撤去する・買主が引き取る)を定める
- 設備の動作保証をしない旨を明記する
売主が知っていて、告げなかった事実は免責の特約があっても、責任を免れません。詳しくは、契約不適合責任の項目をご覧ください。
現状渡しが、向いているケース
- 築年数が古く、修繕しても、価値が上がらない建物
- 相続した、空き家・実家(売主が遠方に住んでいる)
- リフォームの費用をかけたくない場合
- 買取業者・投資家に売却する場合
- 売却を急ぐ場合
詳しくは、早期売却についてのページもご覧ください。
インスペクション・瑕疵保険の活用
現状渡しでも、事前にインスペクションを実施して、建物の状態を把握しておくと、告知の精度が高まり、買主の安心感も増します。既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、売却後の不具合に備えられます。
詳しくは、インスペクション、既存住宅売買瑕疵保険の項目をご覧ください。
モデルケース:現状渡しで、スムーズに売却できた例(イメージ)
Vさんは、築40年の実家を現状渡しで、売却しました。リフォームの費用はかけず、建物の不具合(雨漏りの履歴・設備の故障)を物件状況報告書に正直に記載しました。契約書には、契約不適合責任を免責する特約を定めました。
買主はリフォーム業者で建物の状態を承知のうえで、購入しました。売却後のトラブルはありませんでした。正直な告知と明確な特約が現状渡しの、安心につながった例です。