契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売主が買主に引き渡した、不動産が契約の内容に適合していない場合に売主が負う責任のことです。「契約の内容に適合していない」とは、たとえば、契約書に「雨漏りはない」と書かれていたのに、雨漏りがあった、面積が契約書の記載より狭かった、などの場合です。
この責任は2020年4月に施行された、改正民法で従来の「瑕疵担保責任」に代わって、導入されました。従来は「隠れた瑕疵」があった場合に責任を負う、という考え方でしたが、現在は「契約の内容に適合しているか」が基準になっています。
買主が求められる請求
- 追完請求:補修や代替物の引き渡しを、求める
- 代金減額請求:追完がされない場合に代金の減額を求める
- 損害賠償請求:売主に帰責事由がある場合に損害の賠償を求める
- 契約解除:不適合が重大で契約の目的を達成できない場合に契約を解除する
請求の内容は不適合の程度や売主の責任の有無によって、異なります。
責任を問える期間
民法では、買主は不適合を知った時から1年以内に売主にその旨を通知しなければ、責任を追及できないとされています。ただし、不動産会社が売主の場合は宅地建物取引業法で引き渡しから、2年以上の期間が定められています(それ以下の期間は無効)。
個人が売主の場合は売買契約書の特約によって、責任を負う期間を短縮する(たとえば、引き渡しから、3か月)ことが一般的です。この特約は有効ですが、売主が不適合を知っていたのに、告げなかった場合は特約があっても、責任を免れません。
個人売主の一般的な特約
個人が売主の場合、売買契約書に次のような特約を定めるのが、一般的です。
- 責任の期間を引き渡しから、3か月などに、短縮する
- 責任を雨漏り・シロアリの被害・主要構造部の腐食・給排水管の故障など一定の事項に限定する
- 「現状有姿」での売買とし、契約不適合責任を免責する(売主が知っていて、告げなかった事実を除く)
これらの特約を定めることで、売主は引き渡し後の過度な、責任を避けられます。買主にとっても、条件が明確になるメリットがあります。
売主が気をつけること
- 知っている不具合はすべて、告知する(物件状況報告書・付帯設備表に記載する)
- 「知らなかった」では済まされない、調査義務はないが、重大な事実は確認しておく
- 契約書の特約をよく読み、責任の範囲と期間を確認する
- 売却前にインスペクション(建物状況調査)を行うことで、不具合を把握し、リスクを減らす
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、売主の負担を軽減できる場合がある
詳しくは、インスペクション、既存住宅売買瑕疵保険の項目もご覧ください。
従来の瑕疵担保責任との違い
従来の「瑕疵担保責任」と現在の「契約不適合責任」には、次のような違いがあります。
- 基準:瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」の有無。契約不適合責任は「契約内容に適合しているか」
- 請求できる内容:瑕疵担保責任は損害賠償・解除が中心。契約不適合責任は追完請求・代金減額請求も追加された
- 期間:瑕疵担保責任は瑕疵を知った時から1年以内に請求する。契約不適合責任は不適合を知った時から1年以内に通知する
詳しくは、(旧)瑕疵担保責任の項目をご覧ください。
モデルケース:契約不適合責任が問題となった例(イメージ)
Wさんは、築30年の戸建てを、売却しました。契約書には、「雨漏りの事実はない」と記載し、責任の期間は引き渡しから、3か月と特約を付けていました。
引き渡しから、2か月後に買主から「天井から雨漏りがする」と連絡がありました。調査の結果、引き渡し前から存在していた、雨漏りと、判明しました。Wさんは、補修費用を負担することになりました。
もし、Wさんが、売却前にインスペクションを行い、雨漏りの存在を把握し、告知していれば、トラブルを避けられた可能性があります。事前の調査と正直な告知が重要です。