心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去の出来事や周辺環境によって、買主が心理的に嫌悪感を抱き、購入をためらう可能性がある事情のことです。典型的なものは過去の自殺・他殺・事故死などの、人の死です。
このほか、近隣に暴力団事務所や墓地、廃棄物処理場などの、いわゆる「嫌悪施設」があることも心理的瑕疵として、扱われることがあります。これらの事情は買主が購入を判断するうえで、重要な情報となるため、売主や不動産会社には、告知する義務があります。
人の死の告知に関するガイドライン
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。売買・賃貸の取引でどのような場合に告知が必要かの目安が示されています。
- 自然死・日常生活の中での、不慮の死(転倒、誤嚥など):原則、告知不要。ただし、特殊清掃が必要となった場合などは、告知が必要
- 自殺、他殺、事故死などで、告知が必要な場合:売買では、期間の定めなく、告げる必要があるとされる(賃貸はおおむね3年)
- 買主・借主から事案の有無を尋ねられた場合や社会的影響の大きい事案は告知が必要
ガイドラインは法的な拘束力を持つものでは、ありませんが、裁判例の判断にも、影響を与えます。
売主が告知すべき内容
- 敷地内・建物内で過去に自殺・他殺・不審死があった事実
- 特殊清掃・原状回復工事が必要となった、孤独死などの事案
- 近隣の嫌悪施設(暴力団事務所・火葬場・処理施設など)の存在
- 近隣トラブル(騒音・異臭・迷惑行為など)の継続的な状況
- 過去の火災・事故など買主が気にする可能性のある事情
売主が知っている事実は物件状況報告書などに、記載して、不動産会社に伝えます。隠したり、軽く伝えたりすることは避けましょう。
告知をしなかった場合のリスク
告知すべき事実を隠して売却すると、売主は契約不適合責任を問われる可能性があります。買主は契約の解除や損害賠償を求められます。売却から数年後に発覚した場合でも、責任を問われる可能性があります。
また、告知義務違反が悪質な場合は不動産会社の免許に影響する場合もあります。売主として、誠実に事実を伝えることが最終的には、自分を守ることにつながります。
告知した場合の売却への影響
心理的瑕疵を告知すると、一般的には、売却価格が下がったり、売却期間が長引いたりする傾向があります。しかし、告知しないリスクはそれ以上に大きいものです。
告知したうえで、売却するには、価格を適正に設定すること、買主の理解を得られるよう、丁寧に説明することが大切です。買主によっては、心理的な、抵抗が少なく、価格が安ければ、購入を検討する方もいます。また、買取業者への売却も有力な選択肢です。
モデルケース:告知して、売却した例(イメージ)
Cさんが、売却する戸建てで、10年前に前の所有者が亡くなっていました。事案の内容を確認し、不動産会社に正直に伝えました。不動産会社は買主に事前に告知したうえで、売り出しました。
相場よりやや低い価格でしたが、告知を承知のうえで、購入する、買主が見つかり、売却できました。売却後のトラブルもありませんでした。告知は手間ですが、信頼関係を築き、トラブルを防ぐ、最善の方法です。