付帯設備表・物件状況等報告書とは
付帯設備表と物件状況等報告書(告知書)は売主が買主に対して、物件の状態に関する情報を書面で伝えるための、書類です。不動産会社が様式を用意し、売主が記入するのが、一般的です。
これらの書類は売買契約書に添付され、契約の内容の一部となります。引き渡し後に記載内容と異なる不具合が見つかった場合は契約不適合責任の判断の基準になります。
付帯設備表の内容
- エアコン、給湯器、ガスコンロ、食器洗い乾燥機などの、有無
- 照明器具、カーテンレール、網戸、収納棚などの、有無
- 各設備の故障・不具合の有無と内容
- 引き渡し時に残す設備・撤去する設備の区別
- 設備の使用年数、メーカー、保証の有無
築年数が経った設備は故障しやすく、買主との、トラブルになりやすいため、「故障の有無」と「現状のまま引き渡す」ことを明記しておくと、安心です。
物件状況等報告書(告知書)の内容
- 雨漏り・水漏れの、有無と修繕の履歴
- シロアリ被害の有無と駆除の履歴
- 建物の傾き、腐食、ひび割れなどの、不具合
- 給排水管、浄化槽、ガス管の状況
- 増改築・リフォームの履歴
- 土地の境界・越境の状況
- 近隣との、トラブル、騒音・悪臭などの、周辺環境
- 過去の事故・事件(心理的瑕疵)
- ハザードマップ上のリスク
売主が知っていること(知らなかったことは「不明」と記載)を記載します。調べていないことを断定的に書く必要はありません。
記入のポイント
- 知っている事実はすべて、正確に記載する(隠さない)
- わからないことは「不明」と正直に記載する
- 修繕の履歴は時期・内容・業者をわかる範囲で記載する
- 写真や書類があれば、一緒に提出する
- 不動産会社に記入内容を確認してもらう
記載内容に誤りや、漏れがあると、後で契約不適合責任や告知義務違反を問われる可能性があります。慎重に記入しましょう。
契約不適合責任との関係
付帯設備表と物件状況等報告書に記載された事実は買主が契約の前に了承した、物件の状態となります。したがって、記載された不具合については、契約不適合責任を問われにくくなります。逆に記載されていない不具合が後で見つかった場合は責任を問われる可能性が高くなります。
売主にとっては、正確な告知書の作成が売却後の責任を限定する、最大の対策です。詳しくは、契約不適合責任の項目をご覧ください。
売主がよくやってしまう失敗
失敗1:「気づいていない不具合は書かなくてよい」と考えて、調べずに、「なし」と記載する。
失敗2:「古い設備は壊れていて当然」と思い、故障の有無を記載しない。
失敗3:「近隣トラブルは書かないほうが、売れる」と考えて、隠す。
いずれも、後のトラブルの原因です。知っていることは正直に伝えましょう。
モデルケース:告知書の記載が役立った例(イメージ)
Fさんは、築25年の戸建てを、売却する際に付帯設備表に「給湯器は築15年。動作は問題ないが、経年劣化の可能性あり」と記載しました。
引き渡しから、1か月後に給湯器が故障しました。買主から連絡を受けましたが、付帯設備表に記載していたため、責任を問われませんでした。記載内容が売主を守った例です。
マンションの場合の付帯設備表の注意点
マンションの売却では、専有部分の設備(キッチン、浴室、給湯器、エアコンなど)に加えて、共用部分や専用使用部分(バルコニー、専用庭、駐車場など)の取り扱いも、整理しておく必要があります。専用使用部分は所有権ではなく、使用権であることが多く、売主が管理規約の内容を把握しておくことが大切です。
また、マンションでは、管理組合が実施した、修繕や設備の更新(給水管の交換、エレベーターの改修など)の履歴も買主にとって、有益な情報です。管理会社に問い合わせて、確認できる範囲で物件状況報告書に反映させましょう。