瑕疵担保責任とは
瑕疵担保責任とは、売買の目的物に「隠れた瑕疵」(通常の注意では、発見できない欠陥)がある場合に売主が買主に対して、負う責任のことです。2020年4月1日に施行された、改正民法でこの制度は廃止され、「契約不適合責任」に置き換わりました。
改正前(2020年3月31日までに、契約した場合)の売買契約には、旧法(瑕疵担保責任)が適用されます。契約の時期によって、適用される法律が異なるため、注意が必要です。
瑕疵担保責任の内容
- 対象:売買の目的物に存在する、「隠れた瑕疵」
- 買主の請求:損害賠償請求、契約の目的を達成できない場合は契約の解除
- 請求の期限:買主が瑕疵を知った時から1年以内
- 売主の責任:売主に過失がなくても、責任を負う(無過失責任)
瑕疵担保責任は売主に過失がない場合でも、責任を負わせる点が特徴でした。売主にとっては、負担の大きい責任でしたが、個人の売主の場合は特約で免責にしたり、期間を短縮したりするのが、一般的でした。
契約不適合責任との違い
- 基準:瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」。契約不適合責任は「契約の内容に適合しているか」
- 請求の内容:瑕疵担保責任は損害賠償・解除。契約不適合責任は追完請求・代金減額請求も可能
- 売主の過失:瑕疵担保責任は無過失責任。契約不適合責任の損害賠償は売主に帰責事由があることが必要
- 考え方:瑕疵担保責任は法定責任。契約不適合責任は債務不履行責任
詳しくは、契約不適合責任の項目をご覧ください。
旧法が適用される場合
2020年3月31日までに、締結された売買契約は改正前の民法(瑕疵担保責任)が適用されます。このため、現在でも、古い契約に関する、トラブルでは、瑕疵担保責任が問題になる場合があります。
また、売買契約書や古い書式の特約には、「瑕疵担保責任」という文言が残っている場合があります。現在の契約書では、「契約不適合責任」に改められているのが、通常です。売却の際は契約書の文言が現行の法律に沿っているかを、確認しましょう。
売主として、知っておくべきこと
現在、不動産を売却する場合は「契約不適合責任」が適用されます。瑕疵担保責任という言葉は古い資料や一部の不動産会社の説明で使われることがありますが、現在の法律では、契約不適合責任が正しい用語です。
売主として、重要なのは、物件の不具合を正しく、告知し、契約書に責任の範囲と期間を明確に記載することです。「瑕疵担保責任を免責にしてほしい」という要望は現在は「契約不適合責任を免責にする特約」として、扱われます。
よくある誤解
誤解1:「瑕疵担保責任は今も適用される」。2020年4月1日以降の契約には、契約不適合責任が適用されます。
誤解2:「契約不適合責任は瑕疵担保責任と同じ内容」。基準や請求の内容が異なります。
誤解3:「瑕疵担保免責の特約は無効になった」。個人売主の場合は契約不適合責任の免責特約を定めることが可能です。
モデルケース:旧法の契約が問題となった例(イメージ)
Xさんは、2019年に築古の戸建てを、売却しました。契約書には、「瑕疵担保責任は引き渡しから、3か月」と定められていました。2020年に入り、買主から雨漏りの連絡がありました。
契約は2019年(改正前)のため、旧法の瑕疵担保責任が適用されました。契約の期間(3か月)が過ぎていたため、Xさんの責任は問われませんでした。契約時期によって、適用される法律が異なる点を示す例です。