重要事項説明書とは
重要事項説明書は宅地建物取引業法第35条にもとづき、宅建業者が売買契約(や賃貸借契約)が成立するまでの間に買主(借主)に対して、交付し、宅地建物取引士が説明する書面です。物件の状況や取引条件などの、重要な事項をあらかじめ説明することで、買主が十分に理解したうえで、契約を判断できるようにするための制度です。
売主は重要事項説明書の交付・説明を受ける立場では、ありませんが、物件に関する情報を提供する立場として、内容の正確性に責任を持つ必要があります。
記載される主な内容
- 物件の表示(所在地、面積、地目、構造など)
- 登記簿上の権利関係(所有者、抵当権などの、負担)
- 法令上の制限(都市計画法、建築基準法などの、規制)
- 私道負担、供給施設(水道・電気・ガス)の整備状況
- ハザードマップにおける、物件の所在地(水害リスク)
- 石綿(アスベスト)使用調査、耐震診断の有無
- 契約の解除・違約金・手付金等の保全措置・ローンのあっせんなどの、取引条件
- 管理に関する事項(マンションの場合)
とくに、法令上の制限やインフラの状況は物件の価値や将来の使い勝手に直結するため、売主も内容を把握しておくことが望まれます。
宅建士による説明の義務
重要事項の説明は宅地建物取引士が行う必要があります。宅建士は説明の際に宅建士証を提示し、書面に記名します。説明の場は買主の契約の意思決定の重要な機会です。
売主も同席して、内容を確認することが一般的です。物件の状況について、売主しか知らない情報がある場合は事前に不動産会社に伝えておきましょう。
売主が準備すること
売主は重要事項説明書の作成のために物件に関する情報を正確に不動産会社に伝える必要があります。たとえば、次のような情報です。
- 雨漏り・シロアリ・設備の故障など建物の不具合
- 近隣とのトラブル、騒音、悪臭などの事情
- 過去の事故・事件(心理的瑕疵)
- 越境物、境界の問題
- リフォーム・修繕の履歴
- 付帯設備の状況(物件状況報告書・付帯設備表)
これらの情報を隠したり、虚偽の内容を伝えたりすると、後で契約不適合責任や告知義務違反を問われる、おそれがあります。
説明を受けるタイミング
重要事項の説明は売買契約を締結する前に行われます。実務では、契約日の当日(契約の直前)に行われる場合と数日前に事前に行われる場合があります。買主が内容を理解する時間を十分に確保するため、事前説明が望ましいとされています。
売主は契約の当日に慌てることのないよう、事前に重要事項説明書の案を確認しておくと、安心です。
電子化(IT重説)
近年は重要事項説明をテレビ会議などの、ITを活用して行う「IT重説」が認められています。遠方に住んでいる買主・借主にとって、便利な方法です。さらに、2022年5月からは、重要事項説明書や契約書の電磁的方法(電子書面)での、交付も認められました。
売主としても、遠方に住んでいる場合や時間の調整が難しい場合は電子化の対応を不動産会社に確認しましょう。
モデルケース:事前の確認でスムーズに契約できた例(イメージ)
Uさんは、売買契約の3日前に重要事項説明書の案を不動産会社から受け取りました。確認したところ、物件の「私道負担」の記載が実際の状況と異なっていることに気づきました。
不動産会社に連絡して、記載を修正してもらい、正確な内容で契約当日を迎えられました。契約の前に重要事項説明書を確認したことで、後のトラブルを防げた例です。