売買契約書とは
売買契約書は不動産の売主と買主が売買の内容について合意したことを書面にしたものです。不動産の売買は口約束でも、法律上は成立しますが、金額が大きく、権利関係も複雑なため、後々のトラブルを防ぐために書面で詳細を取り決めるのが、通常です。
売買契約書は通常、不動産会社(仲介会社)が作成します。売主・買主がそれぞれ、内容を確認して、署名・押印し、各自が1通ずつ、保管するのが、一般的です。契約書は売却後も確定申告やトラブルの際の証拠として、必要になるため、大切に保管しましょう。
売買契約書に記載される主な項目
- 売買の目的物(土地・建物の所在地、面積、登記情報など)
- 売買代金の額と支払いの方法・時期
- 手付金の額と手付解除の期日
- 所有権の移転と引き渡しの時期
- 公租公課(固定資産税など)の精算
- 抵当権などの、負担の抹消
- 契約不適合責任の取り扱い
- ローン特約(買主が融資を受ける場合)
- 契約の解除と違約金
- 特約事項(個別の取り決め)
それぞれの項目は売主・買主の権利と義務に直結します。どの項目も丁寧に確認しましょう。
契約書の確認ポイント
契約書を確認する際は特に次の点に注意しましょう。
- 売買代金と支払いのスケジュールが合意内容と一致しているか
- 手付金の額と手付解除の期日が適切か
- 引き渡しの時期と物件の状態(残置物の扱い)
- 契約不適合責任の範囲と期間(売主にとって、不利になっていないか)
- ローン特約の期限と内容
- 違約金の額(売買代金の何%か)
- 測量・境界の確認に関する取り決め
- 特約事項の内容
契約書に事前の説明と違う内容が含まれている場合は署名の前に必ず、確認しましょう。
重要事項説明書との違い
売買契約書と似た書類に「重要事項説明書」があります。重要事項説明書は契約を結ぶ前に宅建士が買主に対して、物件や取引条件について、説明するための書類です。一方、売買契約書は売主と買主が合意した内容を取り決める書類です。
通常は売買契約の締結の直前に重要事項説明が行われ、その後に売買契約書へ署名・押印する流れとなります。詳しくは、重要事項説明書の項目をご覧ください。
特約事項について
特約とは、契約書の標準的な条項に加えて、当事者間で個別に取り決める、特別な約束のことです。たとえば、「残置物をそのまま引き渡す」「境界の確定は売主が行う」「引き渡し猶予を2週間とする」などが、挙げられます。
特約は売主・買主の権利や義務に大きく影響するため、内容が売主にとって、不利になっていないかを、慎重に確認する必要があります。特約の内容がわかりにくい場合は不動産会社に質問し、必要に応じて、弁護士など専門家に確認しましょう。
署名・押印の際の注意
- 契約書は全ページを読んでから、署名・押印する
- 空欄や不明な記載がある場合は署名しない
- 実印か認印かは、契約書の指示に従う(通常は実印と印鑑証明書)
- 契約書は売主・買主、双方分を作成し、それぞれ、保管する
- 収入印紙の貼り付けと、消印を確認する
- 契約日は手付金の授受や解除期日の起算日になるため、確認する
契約書に署名・押印すると、契約の内容に拘束されます。急かされても、納得できるまで、確認する姿勢が大切です。
契約後の対応
売買契約を結んだ後は契約書にもとづいて、引き渡しの準備を進めます。住宅ローンの完済手続き、残置物の処分、引っ越し、公共料金の手続きなどを、決済日までに、済ませます。
契約内容を変更したい場合は買主の合意が必要です。契約書の内容と実際の運用が食い違わないよう、注意しましょう。また、契約書は売却後も確定申告や契約不適合責任の期間中の証拠として、必要になるため、紛失しないよう、保管します。
モデルケース:契約書の確認でトラブルを防いだ例(イメージ)
Tさんは、不動産会社から売買契約書の案を受け取りました。確認したところ、「売主は引き渡し後、1年間、契約不適合責任を負う」という条項が含まれていました。個人の売主は責任の期間を短くするのが、一般的であることを知っていたTさんは、不動産会社に相談しました。
協議の結果、責任の期間を引き渡しから、3か月に短縮する内容で買主と合意しました。契約書を署名前に丁寧に確認したことで、売却後の負担を減らせた例です。