トラブルの典型例
- 売却後に近隣住民から「その家で過去に事件があった」と聞いた買主が売主を問い詰めた
- 孤独死があった家を告知せずに、売却し、後から発覚した
- 近隣に暴力団事務所や迷惑施設があることを告知しなかった
- 近隣トラブル(騒音・悪臭・嫌がらせ)を告知せずに、売却した
- 賃貸中の入居者の自殺を売却時に伝えなかった
買主は事実を知れば、購入しなかった、または、価格を下げたはず、と主張します。
告知義務の基準
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。主な内容は次のとおりです。
- 自然死・日常生活での、不慮の死(転倒・誤嚥など):原則、告知不要。ただし、特殊清掃が必要となった場合などは、告知が必要
- 自殺・他殺・事故死などで、告知が必要な場合:売買では、期間の定めなく、告げる必要があるとされる
- 買主から事案の有無を尋ねられた場合や社会的影響の大きい事案は告知が必要
詳しくは、心理的瑕疵の告知義務の項目をご覧ください。
原因
- 告知すべき事実か、判断に迷い、結果的に告げなかった
- 売却を急ぎたい、価格が下がるのを、恐れて、隠した
- 事実を知らなかった(前の所有者の事情など)
- 告知書の記載が不十分だった
- 不動産会社への、情報共有が不足していた
売主が事実を知っている場合は正直に告知することが最良の予防策です。
予防策
- 物件の過去の事案・近隣の事情を整理し、不動産会社にすべて、伝える
- 物件状況報告書(告知書)に知っている事実を正確に記載する
- ガイドラインの基準を不動産会社と確認する
- 告知のうえで、価格を調整して、売却する(買取も選択肢)
- 知らない事案については、「不明」と正直に記載する
迷った場合は告知する方向で不動産会社と相談しましょう。
トラブルが起きたときの対応
- 買主の主張・事実関係を確認する
- 契約書・告知書・やり取りの記録を確認する
- 不動産会社に報告し、対応を相談する
- 弁護士に相談する(損害賠償・契約解除の請求は法的な判断が必要)
- 必要に応じて、買主と協議・示談する
告知義務違反が認められると、契約解除・損害賠償の責任を問われる可能性があります。
告知して売却する方法
心理的瑕疵がある物件は価格が下がる傾向があり、売却に時間がかかる場合があります。しかし、正直に告知して売却すれば、後のトラブルを避けられます。
- 告知のうえで、適正な価格で売り出す
- 告知を理解して、購入する、買主(投資家・買取業者など)を探す
- 買取業者に現況のまま、売却する
詳しくは、早期売却についてのページをご覧ください。
モデルケース:告知して、売却した例(イメージ)
Gさんが、売却する、戸建てでは、15年前に前の所有者が亡くなっていました。Gさんは、不動産会社に事実をすべて、伝え、告知書に記載しました。
不動産会社は買主に事前に告知したうえで、売り出し、価格は相場よりやや低めに、設定しました。買主は事情を理解したうえで、購入し、売却後のトラブルはありませんでした。正直な告知がトラブルを防いだ例です。