旧耐震と新耐震
建築基準法の耐震基準は大地震の被害を受けて、改正されてきました。1981年6月1日の改正(新耐震基準)で「震度6強〜7程度の大地震でも、倒壊・崩壊しない」ことが求められるようになりました。
- 旧耐震:1981年5月31日までに、建築確認を受けた建物(中規模の地震で倒壊しない程度の基準)
- 新耐震:1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物(大地震でも、倒壊・崩壊しない基準)
建築確認の日付が基準です。完成した日ではありません。
売却への影響
- 旧耐震のマンションは買主が耐震性に不安を感じ、敬遠する場合がある
- 住宅ローン:金融機関が築年数・耐震性を審査で考慮し、融資に慎重になる場合がある
- 税制優遇:住宅ローン控除・登録免許税・不動産取得税の軽減などの、要件に耐震基準が関係する
- 価格:新耐震に比べて、価格が低くなる傾向がある
ただし、旧耐震でも、耐震診断・耐震改修を実施している、マンションは評価される場合があります。
耐震診断・耐震改修
旧耐震のマンションでは、管理組合が耐震診断を実施し、必要に応じて、耐震改修工事を行っている場合があります。診断の結果・改修の実施状況は買主にとって、重要な情報です。
- 耐震診断の実施の有無・結果
- 耐震改修工事の実施の有無・内容
- 耐震基準適合証明書の取得の可否(耐震基準に適合していると、証明される)
- 自治体の耐震診断・改修の補助制度の利用状況
売主は管理会社・管理組合から情報を取得して、買主に説明しましょう。
税制優遇との関係
住宅ローン控除などの税制優遇を受けるには、築年数の要件(または、新耐震基準への適合)があります。2022年の税制改正で住宅ローン控除の築年数要件が緩和され、1982年(昭和57年)以降に建築された住宅(新耐震基準に適合する住宅)が対象とされました。
旧耐震の住宅でも、耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、税制優遇の要件を満たせる場合があります。詳しくは、既存住宅売買瑕疵保険、インスペクションの項目をご覧ください。
売主の対応
- 建築確認の日付(新耐震か・旧耐震か)を確認する(登記簿・建築確認済証・管理会社の資料)
- 耐震診断・耐震改修の履歴を確認する
- 耐震基準適合証明書・瑕疵保険の取得を検討する
- 買主に耐震性・税制優遇の可否を正確に説明する
- 価格を旧耐震の市場に合わせて、設定する
- 買取も選択肢に含めて、検討する
耐震性は買主の関心が高い項目です。誠実に説明しましょう。
モデルケース:耐震診断の結果が評価された例(イメージ)
Kさんのマンションは築40年の旧耐震でしたが、管理組合が数年前に耐震診断を実施し、必要な改修を行っていました。Kさんは、診断結果・改修の報告書を買主に提示しました。
買主は耐震性の確認ができたことを評価し、購入を決めました。旧耐震でも、耐震診断・改修の実施で買主の不安を解消できた例です。