築年数と価格の関係
マンションの価格は一般に築年数が経つほど、下がる傾向があります。とくに、新築から築10年程度までは、価格の下落幅が大きく、その後は下落が緩やかになる傾向があるといわれます。ただし、これは、一般的な傾向で立地・管理状態によって、大きく異なります。
築年数が古くても、駅に近い・管理が良好・リフォームされている・大規模修繕が実施済みのマンションは価格が維持されやすいです。
築年数以外に価格を左右する要素
- 立地:駅からの距離・周辺の利便性・街の将来性
- 管理状態:共用部分の清掃・管理組合の運営・修繕の履歴・修繕積立金
- 間取り・専有面積・階数・方位・日当たり・眺望
- リフォームの有無・設備の状態
- 耐震性:旧耐震か・新耐震か
- 同じマンション内の売り出し状況・成約事例
築年数は重要な要素ですが、すべてでは、ありません。
旧耐震・新耐震
1981年(昭和56年)6月1日に建築基準法の耐震基準が改正され、それ以降に建築確認を受けた建物が「新耐震」、それ以前が「旧耐震」とされます。旧耐震のマンションは住宅ローンの審査・住宅ローン控除・耐震性の面で買主の判断に影響する場合があります。
詳しくは、旧耐震・新耐震の項目をご覧ください。
築年数の節目
- 築10年:新築時からの、価格の下落が一段落する時期といわれることがある
- 築20年:設備の更新・大規模修繕の2回目が近づく時期
- 築30年:築古として、評価が下がりやすいが、管理状態・立地で差が出る
- 築40年以上:建替えの議論・耐震性・修繕積立金の状況が重視される
築年数の節目を意識して、売却の時期を検討する方もいます。詳しくは、築年数の節目の項目をご覧ください。
築古マンションの売却
築年数が古いマンションは買主が住宅ローンを組みにくい場合や管理・修繕の状況を慎重に確認される場合があります。売却では、次の点が重要です。
- 管理状態・修繕の履歴を整理して、買主に示す
- リフォーム・リノベーションの状況をアピールする
- 耐震性(新耐震か・耐震診断の有無)を説明する
- 価格を周辺の成約事例に合わせて、設定する
- 買取も選択肢に含めて、検討する
詳しくは、マンションの買取という選択肢の項目をご覧ください。
価格を維持するための工夫
- 売却前に清掃・整理で印象を高める
- リフォームの履歴・設備の更新を示す
- 管理組合の運営状況・修繕計画の良さを、アピールする
- 周辺の成約事例を踏まえた、適正な価格を設定する
- 売却のタイミング(築年数の節目・修繕前後)を検討する
築年数を補う、他の魅力(立地・管理・間取り)を伝えることが重要です。
モデルケース:築古でも、管理状態で評価された例(イメージ)
Jさんのマンションは築35年でしたが、駅徒歩5分の立地で大規模修繕も計画的に実施され、管理組合の運営も良好でした。Jさんは、修繕の履歴・長期修繕計画・管理状況を買主に提示しました。
築年数は古いものの、同じ築年数の他のマンションより高めの価格で成約しました。築年数以外の要素が価格を支えた例です。