区分所有とは
区分所有とは、1棟の建物が構造上、区分され、独立して、住居・店舗・事務所などの、用途に供することができる、複数の部分に分かれている場合に各部分を別々に所有する仕組みです。マンションはその代表です。区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)がこれを、定めています。
マンションを所有する人は「区分所有者」と呼ばれ、自分の住戸(専有部分)を所有するとともに、建物全体の共用部分や敷地を他の区分所有者と共有します。
専有部分と共用部分
- 専有部分:各住戸の内部(壁の内側の空間・床・天井の内側など)。所有者が単独で所有・使用・リフォームできる(管理規約の範囲内)
- 法定共用部分:廊下・階段・エントランス・エレベーター・外壁・屋上・構造躯体(柱・梁・床スラブ)・共用配管など。区分所有者全員の共有
- 規約共用部分:管理人室・集会室・倉庫など規約で共用部分と定めた部分
- 専用使用部分:共用部分でありながら、特定の住戸が専用で使用できる部分(バルコニー・専用庭・駐車場・ルーフバルコニーなど)
バルコニーなどの専用使用部分は所有権ではなく、使用権であり、管理規約で使用のルールが定められています。
売却の対象
マンションの売却で売主が買主に引き渡すのは、次のものです。
- 専有部分の所有権(住戸)
- 共用部分に対する持分(区分所有者全員の共有持分)
- 敷地利用権(土地に対する権利。所有権の持分・借地権など)
- 専用使用権(バルコニー・専用庭・駐車場の使用権など)
共用部分や敷地は他の区分所有者と共有するため、売主が単独で処分することはできません。専有部分に付随して、一体として、引き渡されます。
管理組合とは
区分所有者全員で構成される団体を管理組合といい、共用部分・敷地・附属施設の管理を行います。管理組合は総会で管理規約の制定・変更、大規模修繕の実施、管理費・修繕積立金の額などを、決定します。
売主は売却後は区分所有者でなくなり、管理組合の構成員ではなくなります。買主が新しい区分所有者となり、管理組合の一員となります。詳しくは、管理規約・使用細則、管理費・修繕積立金の項目をご覧ください。
売主が気をつけること
- 専有部分と共用部分の境界を理解し、リフォームの範囲が規約に適合しているか、確認する
- 管理規約・使用細則(ペット・リフォーム・楽器・民泊など)を買主に説明できるようにする
- 管理費・修繕積立金・駐車場使用料などの、滞納がないか、確認する
- 専用使用権(バルコニー・駐車場・トランクルームなど)の承継の可否・手続きを、確認する
- 共用部分の不具合・トラブルを把握し、告知する
管理会社から必要な書類(管理規約・重要事項調査報告書など)を取り寄せます。詳しくは、管理に関する重要事項調査報告書の項目をご覧ください。
戸建て・土地との違い
- 所有の範囲:マンションは専有部分+共用部分の持分。戸建ては、土地+建物
- 管理:マンションは管理組合が共用部分を管理。戸建ては、所有者が自ら、管理
- 売却時の確認:マンションは管理規約・修繕積立金・長期修繕計画・管理状況。戸建ては、境界・接道・建物の状態
- 売却に影響する要素:マンションは管理状況・築年数・階数・方位。戸建ては、土地の形・道路・建物の状態
詳しくは、マンション売却のポイントのページをご覧ください。
モデルケース:共用部分と専有部分の理解でトラブルを避けた例(イメージ)
Aさんは、マンションの売却前に浴室をリフォームしました。管理規約を確認したところ、給排水管の一部が共用部分であり、工事に管理組合の承認が必要であったことがわかりました。
事前に管理組合に届出を行い、承認を得てから、工事を実施しました。専有部分と共用部分の境界を理解し、規約に従った手続きを、踏んだことで、売却時のトラブルを避けられた例です。