管理規約・使用細則とは
管理規約はマンションの区分所有者全員の権利・義務や管理の方法を定めた、基本的な、ルールです。区分所有法に基づき、各マンションの管理組合が国土交通省の標準管理規約を参考に作成します。使用細則は管理規約を具体化する、細かな、取り決めで、ペット・リフォーム・楽器・駐車場・ゴミ出しなどの、運用を定めます。
規約や細則は区分所有者だけでなく、承継人(買主)・居住者にも、効力が及びます。
規約に定められる主な内容
- 専有部分と共用部分の範囲・専用使用部分(バルコニー・駐車場など)の使用ルール
- 管理費・修繕積立金の額・徴収方法・滞納時の対応
- ペットの飼育の可否・条件(犬・猫・小動物など)
- リフォームの制限(床材・工事の届出・承認)
- 楽器・騒音に関する、ルール
- 民泊(住宅宿泊事業)・事務所・店舗など用途の制限
- 総会・理事会の運営・議決の方法
- 駐車場・駐輪場・トランクルームの使用ルール
買主は規約の内容によって、暮らし方が制約されるため、購入前に必ず、確認します。
買主が関心を持つポイント
- ペット可か・不可か(飼育できる動物の種類・頭数)
- リフォームの制限(フローリングの遮音等級・工事の承認手続き)
- 民泊・事務所利用の可否
- 楽器・ピアノの使用の可否・時間
- 駐車場・駐輪場の空き・使用料・使用権の承継
- 共用部分の使用ルール(ゴミ出し・宅配ボックス・集会室)
とくに、ペット可否・リフォームの制限は購入判断に大きく影響します。
売主の準備
- 管理規約・使用細則の写しを、管理会社に請求し、買主に提供する
- 規約の内容(ペット・リフォーム・民泊など)を把握し、買主の質問に答える
- 自分が行ったリフォームが規約に適合しているか、確認する(承認の記録)
- 規約違反の事実があれば、是正する(違反の状態で売却すると、買主に影響する)
- 直近の規約の改正・総会の決議を確認する
規約は総会の決議で改正されることがあります。最新の規約を確認しましょう。
規約とリフォームの関係
専有部分のリフォームには、規約による、制限があります。たとえば、フローリングの遮音等級・水回りの位置変更・サッシ・玄関ドアの交換(共用部分にあたる)などは、管理組合の承認が必要な場合があります。
売主が規約に違反する、リフォームを行っていた場合、買主が是正を求められる可能性があります。売却の前にリフォームの承認の記録を確認しましょう。
規約違反・トラブルの告知
規約違反(ペットの無断飼育・無断リフォーム・騒音など)や過去のトラブル(近隣との騒音トラブルなど)がある場合は買主に告知する必要があります。違反を隠したまま、売却すると、契約不適合責任・告知義務違反を問われる可能性があります。
詳しくは、過去のトラブル・不具合の説明の項目をご覧ください。
モデルケース:規約の説明で買主の不安が解消した例(イメージ)
Fさんのマンションはペット可(小型犬・猫、飼育は2匹まで)でした。Fさんは、規約・使用細則の写しを、買主に提示し、ペットの飼育ルールを説明しました。買主はペットを飼いたいと、考えていたため、規約の内容が購入の決め手になりました。
規約の内容を正確に伝えたことが買主の安心感と成約につながった例です。