説明すべき内容
- 専有部分の不具合:漏水・雨漏り・設備の故障・結露・カビ・床の傾き
- 過去の漏水事故・水漏れ(上階・下階・共用配管)
- 騒音・振動・悪臭・日照・眺望の問題(隣室・上下階・周辺施設・工事)
- 近隣トラブル(迷惑行為・苦情・口論)の有無
- 共用部分の不具合・修繕予定(エレベーター・外壁・配管)
- 管理組合内のトラブル(理事の対立・訴訟・滞納者の存在)
- 過去の事案(自殺・事故死・事件など)・周辺の嫌悪施設
買主が購入を判断するうえで、重要な事実はすべて、説明の対象になります。
告知の方法
- 物件状況報告書(告知書)に知っている事実を記載する
- 付帯設備表に設備の故障の状況を記載する
- 不動産会社に事実を伝え、重要事項説明・内覧時に買主へ説明してもらう
- 口頭の説明だけでなく、書面で残す
詳しくは、付帯設備表・物件状況等報告書、心理的瑕疵の告知義務の項目をご覧ください。
マンション特有の告知のポイント
- 上下階・隣室との、騒音トラブル:音の問題は主観的だが、頻発している場合は告知する
- 漏水:専有部分・共用部分のどちらが、原因か、修繕済みか、保険で対応したかを、説明する
- 管理組合の運営上の問題:理事会の機能不全・滞納の増加・修繕の先送りなど
- 共用部分の使用ルールの違反(ペット・騒音など)による、苦情の履歴
- ベランダ・バルコニーの水漏れ・結露・近隣からの苦情
マンションは他の住戸・管理組合との、関係があるため、戸建て以上に環境面の情報が重要です。
調べ方・確認方法
売主が知らない事実も買主にとって、重要な場合があります。次のような方法で情報を確認できます。
- 管理会社・管理組合に問い合わせる
- 総会議事録・理事会議事録を確認する(苦情・トラブルの記録)
- 近隣の住民に様子を聞く(必要に応じて)
- 過去の修繕・保険請求の履歴を確認する
詳しくは、管理に関する重要事項調査報告書の項目をご覧ください。
隠した場合のリスク
- 契約不適合責任:買主から補修・代金減額・損害賠償・契約解除を請求される
- 告知義務違反:知っていて、告げなかった事実は免責特約があっても、責任を免れない
- 信頼の失墜:仲介会社・管理組合・近隣との関係が悪化する
- 訴訟:売却後に数年経ってから、発覚した場合も責任を問われる可能性がある
詳しくは、契約不適合責任の項目をご覧ください。
告知して売却する方法
告知すべき事実がある場合でも、正直に告知して、売却することは可能です。価格を適正に設定し、買主の理解を得られるよう、丁寧に説明します。
- 告知した上で価格を調整して、売り出す
- 事実を理解して、購入する、買主を探す
- 買取業者に現況のまま、売却する
- 問題の解決(修繕・話し合い)を進めてから、売却する
詳しくは、マンションの買取という選択肢の項目をご覧ください。
モデルケース:正直に説明して、トラブルを避けた例(イメージ)
Mさんのマンションは上階からの、騒音の苦情が過去にあり、管理会社を通じて、改善の依頼を行っていました。Mさんは、物件状況報告書にこの事実を記載し、買主に説明しました。
買主は事情を理解したうえで、購入を決めました。売却後に騒音は改善されており、トラブルには、なりませんでした。正直な告知が信頼とトラブル防止につながった例です。