管理費とは
管理費はマンションの共用部分の管理・運営に必要な、日常的な費用をまかなうために区分所有者が毎月、支払う費用です。使い道は次のようなものです。
- 管理会社への、管理委託費(管理員・事務管理・清掃など)
- 共用部分の光熱費(廊下・エントランスの照明・エレベーターの電気代など)
- 共用設備の保守点検費(エレベーター・消防設備・給水設備など)
- 共用部分の清掃費・植栽の管理費
- 損害保険料(共用部分の火災保険など)
- 管理組合の運営費
管理費の額はマンションの規模・設備・管理の内容によって、異なります。
修繕積立金とは
修繕積立金は将来の大規模修繕工事(外壁・屋上防水・給排水管などの、修繕)や設備の更新に備えて、毎月、積み立てる費用です。国土交通省のガイドラインでは、計画的な、積み立てが、推奨され、長期修繕計画に基づいて、金額を設定するのが、望ましいとされています。
修繕積立金の額は築年数や修繕計画に応じて、段階的に値上げされる(段階増額積立方式)場合があります。
売却時の精算
売却の際には、管理費・修繕積立金を引き渡し日を基準に日割りで、精算するのが、一般的です。たとえば、月額の管理費・修繕積立金が合計で3万円で引き渡し日が月の20日の場合、1日〜19日分を売主が20日〜月末分を買主が負担します。
精算金は決済時に売買代金とは、別に受け渡されます。詳しくは、固定資産税・都市計画税の日割精算の項目もご覧ください。
買主が見るポイント
- 管理費・修繕積立金の月額(合計額)
- 修繕積立金の総残高と長期修繕計画との、整合性
- 将来の値上げの予定・一時金の徴収の予定
- 管理費・修繕積立金の滞納の状況(マンション全体)
- 管理費が安すぎないか(管理の質・積立不足の懸念)
月額が高いと、毎月の負担が増えるため、買主が敬遠する場合があります。一方、安すぎると、将来の値上げのリスクがあります。
売主が準備すること
- 管理費・修繕積立金の現在の月額を確認する
- 滞納がないか、確認する(滞納があれば、決済前に清算する)
- 管理会社に重要事項調査報告書を依頼する(管理費等の残高・滞納の状況が記載される)
- 長期修繕計画・修繕積立金の残高・値上げの予定を確認する
- 買主の質問に答えられるよう、準備する
詳しくは、修繕積立金の不足と値上げ、管理に関する重要事項調査報告書の項目をご覧ください。
税金上の扱い
売却時に売主が買主から受け取った管理費・修繕積立金の精算金は売却代金の一部として、扱われます。また、すでに、支払った修繕積立金は売却の際に返還されません(管理組合の財産になります)。
修繕積立金は取得費にも、含まれません。ただし、特別な大規模修繕の一時金として、支払った費用は取得費に加算できる場合があります。税理士に確認しましょう。
モデルケース:精算で手取りを、確認した例(イメージ)
Bさんは、マンションを月の15日に引き渡しました。管理費・修繕積立金は合計で月額2万5,000円ですでに、月初に全額を支払っていました。
引き渡し日の15日から月末までの、17日分(約1万4,000円)は買主が負担するため、買主からBさんに、精算金が支払われました。日割り精算の仕組みを、理解していたため、手取りの計算に反映できました。