専有面積とは
専有面積はマンションの専有部分(住戸)の床面積のことです。面積の測り方には、2種類あり、広告や売買契約書で示される面積と登記簿に記載された面積が異なることがあります。
壁芯面積と内法面積
- 壁芯面積:壁の厚みの、中心線で測る面積。壁の厚みの半分が含まれるため、広めに、算出される。不動産広告・パンフレットで一般的
- 内法面積:壁の内側(実際に使える空間)で測る面積。壁の厚みを、含まない。登記簿(区分建物の表題部)に記載される。住宅ローン控除の床面積要件(50平方メートル以上)の判定にも、使われる
同じ住戸でも、壁芯面積の方が内法面積より大きくなります。差は住戸の形状・壁の厚みによって、異なります。
売却時の注意点
- 売買契約書・広告の面積は壁芯面積が多いが、登記簿は内法面積。買主から「面積が違う」と質問される場合がある
- 売買契約書にどちらの面積を記載しているか、確認する
- 重要事項説明書にも、登記簿面積が記載される。違いを、説明できるようにしておく
- 住宅ローン控除・不動産取得税の軽減などの、床面積要件は登記簿面積(内法)で判定される
面積の違いが、トラブルの原因にならないよう、事前に説明しておきましょう。
価格の考え方との関係
マンションの価格は専有面積あたりの単価(平米単価・坪単価)で比較されることが多いです。単価を計算する際は壁芯面積・内法面積のどちらを、基準にしているかを、確認する必要があります。
詳しくは、坪単価の項目をご覧ください。
戸建て・土地の面積との違い
- 土地の面積:公簿面積(登記簿)と実測面積があり、売買は公簿売買か、実測売買かを、決める
- 戸建ての床面積:登記簿の建物の床面積(壁の内側で測る)
- マンションの面積:壁芯面積(広告)と内法面積(登記簿)の2種類
マンションの売買では、通常、壁芯面積・内法面積の差を精算することはありません。
買主への説明の仕方
買主から面積について、質問された場合は次のように、説明します。
- 広告・契約書の面積は壁芯面積で登記簿は内法面積である
- 内法面積の方が小さくなる(壁の厚みの分)
- 実際に使える床面積は内法面積に近い
- 価格の面積は契約書記載の面積で取引されている
正確な説明が買主の安心につながります。
モデルケース:面積の違いを、説明して、トラブルを避けた例(イメージ)
Iさんは、マンションを売却する際、売買契約書の面積(壁芯)と登記簿の面積(内法)が約3平方メートル、異なっていました。買主から「面積が違う」と質問を受けましたが、不動産会社が壁芯面積と内法面積の違いを、説明しました。
買主は納得し、トラブルには、なりませんでした。面積の違いを、事前に理解し、説明できるようにしておくことの、重要性を示す例です。