登記事項証明書とは
登記事項証明書は法務局が保管している、不動産の登記記録の内容を証明する書面です。かつての「登記簿謄本」にあたる書類で現在はコンピューターで管理されているため、「登記事項証明書」と呼ばれます。
不動産の売却では、所有者であることの確認、抵当権などの、権利の有無、土地・建物の面積・構造の確認のために不可欠な書類です。売却を検討し始めた段階で取得しておきましょう。
登記記録の構成
- 表題部:不動産の物理的な状況を記録する。土地は所在・地番・地目・地積。建物は所在・家屋番号・種類・構造・床面積など
- 権利部(甲区):所有権に関する事項を記録する。所有者の氏名・住所、所有権移転の履歴(売買・相続など)
- 権利部(乙区):所有権以外の権利を記録する。抵当権・根抵当権・地上権・賃借権・地役権など
売主はこの3つの部分をそれぞれ、確認することで、不動産の全体像を把握できます。
売却前に確認すべきポイント
- 所有者の名義:現在の所有者が売主本人か(相続登記が未了でないか)
- 共有者の有無:共有名義の場合は全員の同意が必要
- 抵当権・根抵当権の有無:ローンが残っている場合は売却時に抹消が必要
- 差押え・仮差押え・仮登記などの、有無:売却の妨げになる権利
- 表題部の面積・構造:現況と一致しているか
- 地目:現況と一致しているか(農地か宅地か)
不一致や問題がある場合は売却の前に登記の修正・抹消などを、検討する必要があります。
取得方法
登記事項証明書は次の方法で取得できます。
- 法務局の窓口で請求する(手数料は数百円)
- 郵送で請求する
- オンラインで請求する(オンラインの郵送受け取りは、窓口より手数料が安い)
- 登記情報提供サービスで閲覧する(証明書では、ないが、内容を確認できる)
請求には、土地は地番、建物は家屋番号が必要です。住所(住居表示)と地番は異なる場合が多いため、注意が必要です。
読み方の注意点
登記事項証明書を読む際の注意点は次のとおりです。
- 下線が引かれた登記は抹消された、権利を示す(現在は無効)
- 乙区に抵当権が記載されていても、完済済みで、抹消登記が未了の場合がある
- 表題部の面積は古い測量にもとづく、場合があり、実測と異なる場合がある
- 住所が古い場合(転居後の住所変更が未登記)は売却時に住所変更登記が必要
不明な点は司法書士や不動産会社に相談しましょう。
モデルケース:登記事項証明書の確認で問題を発見した例(イメージ)
Bさんは、売却を決めたあと、自宅の登記事項証明書を取得しました。乙区に20年前に完済した、住宅ローンの抵当権が残っていることに気づきました。完済時に抹消登記をしていなかったのです。
司法書士に依頼して、金融機関から必要書類を取り寄せ、抹消登記を行いました。売却の前に確認できたため、決済に間に合いました。登記事項証明書の事前の確認がトラブルを防いだ例です。