表題登記とは
表題登記(建物表題登記)とは、新築した建物について、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などの、物理的な状況を登記簿の「表題部」に記録する登記です。建物を新築した所有者は完成から1か月以内に申請する義務があります(不動産登記法第47条)。
表題登記は土地家屋調査士が現地調査と測量を行い、書類を作成して、申請します。表題登記が完了すると、建物の「家屋番号」が付されます。
所有権保存登記とは
所有権保存登記とは、表題登記の後にその建物の所有者を初めて、登記簿の「権利部(甲区)」に記録する登記です。所有権保存登記は申請の義務はありませんが、登記をしないと、第三者に所有権を主張できないうえ、住宅ローンの抵当権も設定できません。
実務では、新築建物を購入する場合や住宅ローンを利用する場合は表題登記・保存登記・抵当権設定登記がまとめて、行われます。保存登記は司法書士が申請します。登録免許税は不動産の価額の0.4%(居住用で要件を満たす場合は0.15%に、軽減)です。
売却との関係
- 売却する建物が登記されているかを、登記事項証明書で確認する
- 未登記の建物は売却前に表題登記・保存登記が必要になる場合がある
- 増築を行ったのに、登記を変更していない場合は変更登記が必要になる
- 登記簿上の建物の面積・構造が実態と異なる場合は更正登記を検討する
登記簿と実際の建物が異なっていると、買主の住宅ローンの審査に影響したり、契約不適合責任の問題になったりします。売却の前に登記の内容を確認しましょう。
未登記建物の売却
古い建物の中には、登記がされていない「未登記建物」があります。未登記の建物は所有者を公示する方法がないため、売却や相続の際に問題となります。売却する場合はまず、表題登記と所有権保存登記を行ってから、売買による、所有権移転登記を行うのが、通常です。
費用と時間がかかるため、売却のスケジュールに影響します。買取業者に現況のまま、売却する場合は買主が登記を行う前提で契約できる場合があります。
増築・取り壊しと、登記
建物を増築した場合や一部を取り壊した場合は床面積や構造が変わるため、建物表題変更登記を行う必要があります。この登記も変更から1か月以内の申請義務があります。
建物を全部、取り壊した場合は建物滅失登記が必要です。詳しくは、建物滅失登記の項目をご覧ください。
よくある誤解
誤解1:「建物は建てれば、自動的に登記される」。所有者が申請する必要があります。
誤解2:「登記は売却の時にすればよい」。表題登記は新築から1か月以内の申請義務があります。
誤解3:「登記簿の面積と実際の面積は必ず、一致している」。増築などで、ずれている場合があります。確認が必要です。
モデルケース:未登記建物の売却(イメージ)
Mさんが、相続した、古い家は未登記建物でした。売却するため、土地家屋調査士に依頼して、表題登記を行い、司法書士に依頼して、所有権保存登記と相続登記を行いました。
登記の手続きに、約2か月かかりましたが、これにより、買主は住宅ローンを組むことができ、売却はスムーズに進みました。未登記のままでは、売却が難しくなる、場合があるため、早めの対応が重要です。