地目とは
地目とは、土地の主な用途を表す、登記上の区分です。不動産登記法では、23種類の地目が定められています。代表的なものは宅地、田、畑、山林、原野、雑種地、公衆用道路、保安林、墓地などです。
地目は土地の現況と利用状況によって、判断されます。登記簿の表題部に記載され、固定資産税の評価にも、影響します。
地目変更登記が必要になる場合
- 農地(田・畑)を宅地に転用して、建物を建てた
- 山林や原野を造成して、宅地にした
- 宅地を駐車場(雑種地)として、利用している
- 農地に建物が建っているのに、地目が田・畑のままになっている
- 雑種地を農地として、耕作している
土地の現況が変わってから、1か月以内に地目変更登記を申請する義務があります(不動産登記法第37条)。怠ると、10万円以下の過料に処せられる場合があります。
売却との関係
- 登記上の地目が農地(田・畑)のままだと、売却に農地法の許可が必要になる場合がある
- 現況が宅地であっても、登記上が農地の場合は地目変更登記を行ってから、売却する
- 登記上の地目と現況が異なる場合は買主から変更登記を求められることがある
- 住宅ローンの審査で地目が宅地であることが求められる場合がある
農地の売却では、農地転用の手続きと、地目変更登記の順序が重要です。詳しくは、農地転用(農地法)の項目をご覧ください。
手続きの流れ
- 土地の現況(宅地になっていること)を確認する
- 農地の場合は農地転用の許可・届出が済んでいるか、確認する
- 土地家屋調査士に依頼して、地目変更登記の申請書類を作成する
- 法務局に申請する
- 登記が完了し、登記簿の地目が変更される
地目変更登記は土地家屋調査士に依頼するのが、一般的です。費用は数万円程度が目安です。
農地転用の許可との関係
農地の地目を変更するには、農地法の許可(または、届出)が必要です。この許可を得ずに、地目変更登記を申請しても、受理されない場合があります。農地転用の許可を得て、実際に土地の利用が変わったあとに地目変更登記を行います。
売却の場面では、停止条件付契約で農地転用の許可を条件に売買契約を結び、許可が下りて、買主が造成・建築を行ったあとに買主が地目変更登記を行うのが、一般的です。
モデルケース:地目の不一致で売却が遅れた例(イメージ)
Cさんが、売却する土地は昔から宅地として、使われ、建物も建っていましたが、登記簿上の地目は「畑」のままでした。買主の住宅ローンの審査で地目が問題になりました。
Cさんは、土地家屋調査士に依頼し、地目変更登記を行いました。登記が完了するまで、約1か月かかり、売却の決済が延びました。売却前に登記の内容を確認していれば、避けられた遅れです。