市街化区域内の農地のの特徴
市街化区域内の農地は都市計画上、市街化を進める区域にあるため、農地法の転用の手続きが、簡略化されており、農業委員会に届出をすれば、宅地などへ、転用できます。調整区域の農地と比べて、売却のハードルが低い点が特徴です。
ただし、生産緑地(市街化区域内の農地で都市計画で指定された、農地)に指定されている場合は農地として、管理する、義務があり、売却・転用が制限されます。指定から30年経過・主たる従事者の死亡・故障などの、場合に市への、買取りの申出ができます。
市街化区域内の農地のの売却で課題になりやすいこと
- 生産緑地:指定の有無を確認する。解除の条件・手続きが、ある
- 農業委員会への、届出:売買・転用の届出の時期・書類
- 農地の状態:耕作放棄・荒廃・地中の石・埋設物
- 測量・境界:農地の境界はあいまいな場合が多い
- 相続税の納税猶予:適用を受けている場合、売却・転用で猶予が打ち切られ、納税が必要になる場合がある
- 用途地域・建築制限・接道の確認
物件の状況によって、課題の内容・程度は異なります。事前に確認して、対処を検討しましょう。
市街化区域内の農地のの売却のポイント
- 農地の現況・地目・生産緑地の指定の有無を登記簿・市の資料で確認する
- 農業委員会に届出の手続きを、相談する
- 宅地として、売却する場合は測量・造成の必要性を確認する
- 買主を探す(事業者・個人・不動産会社の買取)
- 相続税の納税猶予・特例の適用の有無を税理士に確認する
- 売却後の確定申告を準備する
市街化区域内の農地のの売却で確認したい、書類・情報
- 登記簿・公図・測量図
- 農地の現況の写真・資料
- 生産緑地の指定書類(該当する場合)
- 相続税の納税猶予の関係書類(該当する場合)
- 固定資産税の納税通知書
- ローン・抵当権の情報
書類が揃っていなくても、相談できます。不動産会社にわかる範囲でお伝えください。
税金・費用の注意点
売却益が出た場合は譲渡所得税・住民税が課される。農地には、特例(農地の買い換え・収用の特例など)がある場合があるが、居住用の特例は使えない。相続税の納税猶予を受けている農地の売却・転用は猶予の打ち切りに、つながる場合があり、注意が必要。税務は複雑です。詳しくは、税理士にご相談ください。
売却の進め方(共通の流れ)
- 不動産会社に査定を依頼する(複数社の比較がおすすめ)
- 登記簿・測量図・ローン残債・固定資産税の納税通知書などを、準備する
- 媒介契約を結び、販売活動を開始する(または、買取を依頼する)
- 内覧・価格交渉・売買契約
- 決済・引き渡し・確定申告(売却益が出た場合)
詳しくは、売却の流れ、売却にかかる費用の全体像の項目をご覧ください。
市街化区域内の農地のの売却で買取と仲介を選ぶときの、考え方
市街化区域内の農地の売却は物件の特性によって、買主が限られたり、売却に時間がかかったりする場合があります。仲介で市場価格に近い価格を目指す方法と不動産会社の買取で早く・手間なく・確実に売却する方法を比較して、売主の事情(期限・手取り・周囲への配慮)に合う方を選びましょう。
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。最短2日の買取・仲介手数料0円(買取)にも、対応しています。詳しくは、買取、さいたま市での買取と仲介の選び方の項目をご覧ください。
モデルケース:市街化区域内の農地のの売却例(イメージ)
Pさんは、親から市街化区域内の畑を相続しましたが、耕作する人がいませんでした。
農業委員会に相談し、転用の届出で売却できることがわかりました。不動産会社と連携して、買主を探し、届出を済ませた上で売却しました。税理士にも、相談し、相続税・譲渡所得税を確認しました。手続きを、整理して、進めた例です。