市街化調整区域とは
都市計画法では、都市計画区域を「市街化区域」(すでに市街地を形成している区域・おおむね10年以内に優先的に市街化を図る区域)と「市街化調整区域」(市街化を抑制すべき区域)に区分しています。市街化調整区域では、原則として、住宅などの、建築・開発が制限されます。
さいたま市内でも、見沼田圃の周辺・郊外・農地が広がる、エリアなどに、市街化調整区域があります。物件が市街化区域か、調整区域かは、市の都市計画図・都市計画課の窓口で確認できます。詳しくは、用途地域と売却の項目もご覧ください。
売却時の課題
- 買主が新築・建て替えを、希望しても、建築が認められない場合がある
- 既存の建物があっても、建て替え・増築・用途の変更に制限がある
- 住宅ローン(特に新築・購入資金)が利用しにくい場合がある
- 農地・山林・雑種地など地目によって、手続きが、異なる(農地法の許可など)
- 価格が市街化区域の物件より低くなる傾向
- 売却期間が長くなる傾向
物件ごとに、建築の可否・条件が異なるため、事前の調査が重要です。
事前に確認すること
- 市の窓口(都市計画・開発関係)で区域区分・建築の可否を確認する
- 建物がいつ・どのように、建てられたか(許可の有無・既存宅地・線引き前の建物かなど)を確認する
- 地目・農地かどうか(登記簿・農業委員会)を確認する
- 接道状況・上下水道の状況を確認する
- 買主の利用目的(自己居住・農業・事業)を想定する
詳しくは、農地の売却、調整区域の売却のページをご覧ください。
売却方法の選択肢
- 仲介:買主を探す。調整区域の条件を理解する、買主が必要。時間がかかる場合がある
- 買取:調整区域の実績がある不動産会社が直接、買い取る。早く・手間なく、売却できる場合がある
- 更地・古家付きでの売却:建築の可否・解体費を考慮して、判断する
- 行政への、相談・許可の取得:条件を整えて、売却する
当社は調整区域・他社で断られた物件のご相談の実績があります。まずは、ご相談ください。
価格・手取りの考え方
調整区域の物件は建築の制限・買主の限定・売却期間などを、反映して、価格が決まります。仲介で高く売ることを目指すか、買取で早く確実に売るかは、売主の事情(期限・維持費の負担・相続の整理など)によって、異なります。
手取りの総額(売却価格 − 費用 − 税金)で比較して、判断しましょう。詳しくは、手取り額の計算方法の項目をご覧ください。
モデルケース:調整区域の古家を買取で売却した例(イメージ)
Rrさんは、市街化調整区域の古い家と土地を相続しました。建て替えが、難しく、通常の仲介では、買い手が見つかりにくい状況でした。
調整区域の実績がある不動産会社に相談し、建築の可否・権利関係を確認してもらいました。買取の条件が提示され、納得して、契約。維持費・管理の負担から解放されました。専門の会社に相談する価値がある例です。