土地区画整理事業とは
土地区画整理事業は道路・公園・上下水道などの、公共施設を整備し、宅地の区画・形状を整える、事業です。事業区域内の土地所有者は土地の一部を公共施設の用地(減歩)や事業費の財源(保留地)として、提供します。
- 仮換地:事業の途中で従前の土地に代わる土地として、指定される土地。仮換地の指定後は仮換地を使用・収益できる
- 換地処分:事業が完了し、新しい区画(換地)を確定する手続き。その後、換地を基に登記が行われる
- 清算金:従前の土地と換地との、不均衡を金銭で調整する。徴収・交付される場合がある
- 保留地:事業費に充てるための、土地
売却時の注意点
- 仮換地の段階:従前の土地の登記と仮換地の位置が異なる。売買の対象・面積・位置を明確にする
- 清算金:未精算の清算金の負担・受領の権利が売主・買主のどちらに、帰属するかを、契約で取り決める
- 建築・利用の制限:事業区域内では、建築に許可が必要な場合や仮換地の使用開始の時期に制限がある場合がある
- 換地処分後:新しい登記簿に基づき、売却できる
- 賦課金・負担金:事業に関する、負担金・賦課金の有無を確認する
事業の進捗によって、売却の手続きが、異なります。土地区画整理組合・さいたま市の担当窓口に確認しましょう。
市街地再開発事業
市街地再開発事業は駅前などの、市街地で老朽化した、建物・低未利用地を一体的に再整備する事業です。権利変換により、従前の土地・建物の権利が新しい、ビルの床(権利床)の権利に変換されます。
再開発エリア内の物件を売却する場合は事業の計画・スケジュール・権利変換の状況・補償の有無などを、確認する必要があります。専門的な内容が多いため、専門の不動産会社・弁護士・税理士に相談しましょう。
価格への影響
- 事業が進み、街が整備されると、利便性・環境が向上し、価格にプラスに働く場合がある
- 事業の見通し・清算金・負担金が不透明な場合は買主が慎重になる
- 仮換地の位置・形状・接道が従前の土地と異なり、価値が変わる場合がある
- 新しい街並み・地区計画のルールが価格・需要に影響する
個別の影響は事業の内容・物件の位置によって、異なります。詳しくは、用途地域と売却の項目もご覧ください。
確認すべき書類・窓口
- 仮換地指定通知書・換地計画の資料
- 清算金・賦課金・負担金の通知書・領収書
- 土地区画整理組合・施行者(市など)の窓口
- さいたま市の都市計画・区画整理関係の担当窓口
- 登記簿・測量図
書類が手元にない場合は施行者に問い合わせることができます。
モデルケース:仮換地の土地を売却した例(イメージ)
Yyさんは、区画整理事業中のエリアで仮換地が指定された土地を売却したいと、考えていました。従前地と仮換地の関係・清算金の有無がわかりませんでした。
不動産会社が施行者に確認し、仮換地の位置・面積・清算金の状況を整理しました。契約書に清算金の扱いを、明記し、買主の理解を得て、売却できました。事前の確認がトラブルを防いだ例です。