用途地域とは
用途地域は都市計画法に基づいて、都市の土地利用を計画的に行うために定められた、地域の区分です。住居系(7種類)・商業系(2種類)・工業系(3種類)・田園住居地域(1種類)の合計13種類があります。
- 住居系:第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域
- 商業系:近隣商業地域・商業地域
- 工業系:準工業地域・工業地域・工業専用地域
- 田園住居地域
売却に与える影響
- 建築できる建物の種類:住宅・店舗・事務所・工場・マンションなどの、可否が異なる
- 建ぺい率・容積率:敷地に建てられる、建物の大きさが、決まる。価格に影響する
- 高さ制限・日影規制:階数・日当たりに、影響する
- 防火地域・準防火地域:建物の構造・費用に影響する
- 地区計画・建築協定:さらに、細かい、ルールがある場合がある
買主は自分の建築計画が可能かを、確認するため、用途地域は重要な、判断材料です。
さいたま市での確認方法
- さいたま市の都市計画図(窓口・ホームページ)で用途地域・建ぺい率・容積率を確認する
- 都市計画課などの、窓口で確認する
- 不動産会社に確認を依頼する
- 地区計画・建築協定・風致地区などの、ルールもあわせて、確認する
詳しくは、用途地域、建ぺい率・容積率の項目をご覧ください。
売却時の説明
不動産の売買では、重要事項説明で都市計画法・建築基準法上の制限(用途地域・建ぺい率・容積率・高さ制限など)が買主に説明されます。売主も用途地域・既存不適格の有無などを、あらかじめ、把握して、おくと、スムーズです。
また、現在の建物が現行の建ぺい率・容積率を超えている(既存不適格建築物・違反建築物)場合は建て替え・融資に影響する場合があります。詳しくは、違反建築・既存不適格の項目をご覧ください。
エリア別の傾向
- 大宮駅・浦和駅周辺など:商業地域・近隣商業地域が多く、容積率が高い。マンション・ビル・店舗の需要
- 住宅地:第一種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域などが、多く、戸建て・低層マンションが中心
- 郊外・幹線道路沿い:準工業地域・近隣商業地域などが、混在する場合がある
- 市街化調整区域:用途地域が原則として、定められていない(建築制限が厳しい)
エリアごとの、特徴は一般的な傾向です。個別の物件は都市計画図で確認しましょう。
モデルケース:用途地域を確認して、売却した例(イメージ)
Ssさんは、幹線道路に面した、古い、住宅を売却する予定でした。不動産会社が用途地域・建ぺい率・容積率を確認したところ、近隣商業地域で店舗併用住宅・小規模な、店舗・事務所の需要も見込めることがわかりました。
広告で用途地域の特徴を伝えたところ、事業用の買主からも、問い合わせが、あり、住宅用だけでなく、幅広い、買主にアピールできました。用途地域を活かして、売却した例です。