不動産の査定を受けるときのポイント
査定は、売却の第一歩です。査定の種類と、査定額の見方、複数社の比べ方を知っておくと、価格や会社選びで迷いにくくなります。
査定の2つの種類
査定には「机上査定」と「訪問査定」があります。目的に合わせて使い分けましょう。
| 机上査定(簡易査定) | 訪問査定(現地査定) | |
|---|---|---|
| 内容 | 物件の情報と周辺の事例から、おおよその価格を算出 | 担当者が現地を確認し、建物の状態や周辺環境まで反映して算出 |
| 所要時間 | 数時間〜数日 | 現地確認に1時間前後+数日 |
| 精度 | 目安 | 高い |
| 向いている場面 | 売却するか迷っている、まず相場を知りたい | 売却を具体的に進めたい、正確な価格を知りたい |
まず机上査定で目安を知り、売却を進める段階で、訪問査定を受けるという使い方が一般的です。
査定額の見方
査定額は、「この価格で売れる」と保証するものではなく、不動産会社が「おおむね3か月程度で売れる見込み」として示す価格の目安です。
査定の主な根拠
- 取引事例比較法:近隣の似た物件の成約事例と比較して価格を求める
- 原価法:建物の再調達価格から、経年による減価を差し引いて求める
- 収益還元法:賃貸などの収益から価格を求める(主に投資用物件)
見るべきポイント
- 金額だけでなく、算出の根拠が説明されているか
- どの事例と比較したのか、その事例は適切か
- 価格の幅(最低〜最高)が示されているか
- 売り出し価格と、成約が見込める価格の違いが説明されているか
複数社の査定を比べるコツ
2〜3社に依頼する
多すぎると対応が負担になり、少なすぎると比較ができません。
同じ条件で依頼する
物件情報や希望時期を同じ内容で伝え、条件をそろえて比較します。
最高額の会社を鵜呑みにしない
媒介契約を取るために、実際より高い金額を示す場合があります。根拠を必ず確認します。
提案内容と担当者を見る
販売方針、広告、報告の頻度、質問への答え方も判断材料にします。
買取価格も確認する
売却を急ぐ可能性があるなら、買取の査定も合わせて取ります。
査定前に用意しておくとよい資料
次の資料があると、査定がより正確になります。ない場合でも、査定は受けられます。
- 登記事項証明書(登記簿謄本)または権利証(登記識別情報)
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書
- 測量図・地積測量図、公図
- 建築確認済証・検査済証、設計図面
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書
- マンションの場合は、管理規約・管理費・修繕積立金の額がわかる資料
- リフォーム・修繕の履歴がわかる書類
あわせて、築年数、リフォームの有無、設備の不具合、近隣とのトラブルなど、わかる範囲で事実をお伝えください。
査定の方法をもう少し詳しく
査定額がどのように算出されているかを知ると、数字の見え方が変わります。
不動産会社の査定は、一般に、複数の方法を組み合わせて行われます。土地や戸建ての場合は、近隣で実際に成約した取引事例と比べる「取引事例比較法」が中心になります。同じ地域で、広さ・形・接している道路・駅からの距離などが似た土地が、いくらで売れたのかを手がかりに、物件ごとの違いを加減して価格を求めます。
建物がある場合は、建物を今新しく建てるといくらかかるかを求め、築年数に応じた価値の減少分を差し引く「原価法」も使われます。木造の戸建ては、築年数が進むと建物の評価が小さくなり、価格の中心は土地の価値になることが多くあります。
賃貸中のアパートや投資用の物件では、将来得られる賃料収入から価格を求める「収益還元法」が使われます。このように、物件の種類によって使う方法が違うため、査定書に、どの方法でどのように算出したかが書かれているかを確認しましょう。
査定額が変わる主な要素
- 接している道路の幅と、整備の状況(私道・公道の違いも含む)
- 土地の形(整形地か、旗竿地・不整形地か)と、高低差
- 建物の築年数・構造・メンテナンスの状況・リフォームの有無
- 日当たり・眺望・騒音など、現地でないとわからない条件
- 周辺で売り出されている競合物件の数と、価格
- 買主が、融資を受けやすい物件かどうか
査定額の差が出る例(イメージ)
実際の事例ではなく、考え方を示すためのモデル例です。
たとえば、同じ土地を3社に査定してもらったところ、A社は高め、B社は中間、C社はやや低めの金額を示したとします。このとき、A社が高い理由が「近隣で最近高く売れた事例があるため」であれば根拠がありますが、「なんとなく人気のエリアだから」という程度の説明であれば、慎重な判断が必要です。
反対に、C社が低い理由が「接道条件に制限があり、買主が限られるため」であれば、他社が見落としているリスクを指摘している可能性があります。金額の高低ではなく、根拠の中身を読み比べることが、査定を活かす最大のポイントです。
査定を受ける前後のチェックリスト
- 売却の目的と、希望の時期を整理した
- 手元の書類(権利証・納税通知書・測量図など)を一か所にまとめた
- ローンの残債を確認した
- 机上査定か訪問査定かを決めた
- 2〜3社に、同じ条件で査定を依頼した
- 査定額の根拠と、どの事例と比較したかを聞いた
- 売却後の手取りの試算を依頼した
- 仲介と買取の両方の見通しを確認した
このリストを見ながら進めると、「何を聞けばよいかわからない」という状態を避けられます。
査定でよくある失敗と対処法
最高額の会社に、即決してしまう
媒介契約を取るために、高めの金額を示す場合があります。根拠と、成約事例を必ず確認しましょう。
査定額を、そのまま売り出し価格にする
査定額は目安です。周辺の売り出し状況や、反響を見ながら、売り出し価格を決めます。
1社だけに依頼する
比較ができず、価格や条件の妥当性が判断できません。
物件の不具合を、隠して査定を受ける
後で発覚すると、価格の見直しや、トラブルの原因になります。
書類がないまま、訪問査定を受ける
不足する情報で、査定の精度が下がります。可能な範囲で、準備しましょう。
査定後の連絡が、負担になる
連絡方法・時間帯の希望を、最初に伝えておきましょう。
訪問査定当日の流れ
事前の連絡・日程調整
物件の情報、ご希望、確認したいことを、事前にお伝えください。
現地・室内の確認
建物の状態、日当たり、設備、周辺環境などを、担当者が確認します。
ヒアリング
売却の目的、時期、希望価格、物件の履歴などを、うかがいます。
資料の確認
登記簿、測量図、図面などを、確認します。
査定額・提案のご説明
数日後に、査定書と、売却の提案を、ご説明します。