査定とは何か
査定とは、不動産会社が売却を検討している不動産について、「いくらくらいで売れそうか」を見積もることです。不動産の価格は同じ地域でも、物件ごとに異なるため、売却を始める前に専門家の目で価格の目安を知っておくことが重要です。
査定の結果は「査定書」としてまとめられ、売却価格の目安、算出の根拠、周辺の取引事例などが示されます。売却を依頼するかどうかを決める材料にもなります。ただし、査定は不動産会社が行う「見積もり」であり、「鑑定評価」とは、異なります。不動産鑑定士による鑑定評価は法的な根拠や公的な目的のために不動産の経済価値を判定するものです。
査定の種類
- 机上査定(簡易査定):物件の情報と周辺の取引事例・市況をもとに、現地を見ずに算出する。短時間で結果が出るが、精度は目安
- 訪問査定(現地査定):担当者が現地を訪れ、建物の状態・日当たり・周辺環境などを確認して算出する。精度が高く、売却を具体的に進める段階で行う
売却するか迷っている段階では、まず机上査定で目安を知り、売却を進める段階で訪問査定を受けるという使い分けが、一般的です。詳しくは、机上査定・訪問査定の項目をご覧ください。
査定の主な方法
不動産会社は物件の種類に応じて、次のような方法を使い分けます。
- 取引事例比較法:近隣で成約した、似た条件の物件と比べて、価格を求める(土地・戸建て・マンションで中心的に使われる)
- 原価法:建物を今新しく建てたらいくらかかるかを求め、築年数に応じた価値の減少分を差し引く
- 収益還元法:賃貸などで、将来得られる収益から価格を求める(投資用不動産で使われる)
それぞれの詳細は、取引事例比較法、原価法、収益還元法の項目でも解説しています。
査定額に影響する要素
- 立地:駅からの距離、周辺の利便性、街並み
- 土地の条件:広さ、形、接道の状況、高低差、方位
- 建物の条件:築年数、構造、リフォームの有無、設備の状態
- 市場の動向:周辺の売り出し状況、金利、需要
- 権利関係・法的な制限:共有名義、用途地域、建築制限など
同じ町内でも、角地か否か、道路の幅、日当たりなどで、価格は変わります。査定額を比べるときはどの点が評価され、どの点が評価されなかったのかを、確認しましょう。
査定を受けるときの注意点
査定額は不動産会社によって異なります。高い金額を示した会社が必ず優れているとは限りません。媒介契約を取るために実際より高い金額を示す会社もあるため、金額の根拠を確認することが大切です。
また、査定額は「売り出し価格」や「成約価格」とは異なる概念です。査定額をもとに、売主と不動産会社が話し合って売り出し価格を決め、最終的には、買主との交渉で成約価格が決まります。
査定を依頼するときは売却の目的と希望の時期を正直に伝えましょう。それによって、最適な売却方法の提案を受けやすくなります。
査定から売却活動までの流れの中での位置づけ
査定は売却活動の入口です。一般的な流れは、査定の依頼、査定結果の説明、会社の選定、媒介契約、売り出し価格の決定、販売活動、内覧、価格交渉、売買契約、決済・引き渡しと進みます。査定はこのうち、会社を選び、価格の方向性を決めるための、最初の判断材料になります。
査定結果を受け取ったら、まず、査定額だけでなく、価格の根拠や販売の方針を確認します。次に複数の会社の提案を比べ、売却の目的に最も合う会社を選びます。そして、売り出し価格を売主と不動産会社で相談して決めます。このとき、査定額をそのまま売り出し価格にするのではなく、売主の事情や周辺の競合状況を考慮して、調整します。
売り出しの後も反響を見ながら、価格の見直しを行う場合があります。査定は一度受けて終わりではなく、売却の過程で価格や戦略を見直すための基準にもなります。